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L’obligation de délivrance du bailleur : nouvelle illustration jurisprudentielle

Lettre des baux commerciaux | Janvier 2019

31/01/2019

Une décision de la Cour de cassation du 18 octobre 2018 soulève une nouvelle fois la délicate question de la validité et de la portée des clauses qui apportent une limitation à l’obligation de délivrance du bailleur. Sans pouvoir fournir de réponse de principe, ni à long terme.

Confirmation par la Cour de cassation de principes acquis concernant l’obligation de délivrance du bailleur - Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (article 1719, 1° et 2° du Code civil). Dès lors, à défaut de stipulation expresse du bail mettant à la charge du preneur le coût des travaux de raccordement des eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique, ce coût doit être supporté par le bailleur des locaux loués pour l’exploitation d’une activité de fromagerie, restauration, épicerie fine, de consommation sur place et à emporter (Cass. 3e civ. 11 octobre 2018, n° 17-18.553).

La solution n’est pas nouvelle ; la Haute juridiction rappelle que l’obligation de délivrance est une obligation par nature du contrat de bail, à la charge du bailleur auquel il appartient de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (Cass. 3e civ., 25 juin 2008, n° 07-14.341 ; Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 12-29.504).

L’obligation de délivrance signifie l’obligation de remettre au locataire le local principal mais aussi ses accessoires. Cette obligation impose également au bailleur de remettre au locataire un local conforme à la destination contractuelle visée au bail (en ce sens, Cass. 3e civ., 18 mai 2005, n° 04-13.798 ; Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, n° 07-20.277).

La décision rendue par la Cour de cassation est également classique en ce qu’elle retient que les clauses stipulant que le preneur déclarait les lieux loués parfaitement conformes à la destination contractuellement autorisée et qu’il prenait les locaux dans l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger des travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du bailleur ne répondaient pas à l’exigence d’une stipulation expresse du bail mettant à la charge du preneur le coût des travaux en cause (dans le même sens, Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-19.037 ; Cass. 3e civ., 2 juillet 2013, n° 11-28.496).

Retour sur délicate appréhension des clauses limitant l’obligation de délivrance du bailleur - A l’instar d’une précédente décision rendue le 18 janvier 2018 (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011), la Cour de cassation relève l’absence de stipulation expresse contraire du bail pour conclure que le coût des travaux de raccordement précités devait être supporté par le bailleur.

Dans l’arrêt du 18 janvier 2018, la Cour de cassation avait également admis la validité d’une stipulation expresse mettant à la charge du preneur des travaux pourtant nécessaires à l’activité visée au bail.

Une interprétation à revoir après la réforme du droit des obligations ? - La décision commentée était une procédure en cours au moment de l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations.

Il est probable que la question de la validité des clauses limitant les obligations visées par l’article 1719 1° et 2° du Code civil trouve une acuité nouvelle avec l’article 1170 du Code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui dispose que "toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite". En effet, si les obligations de délivrance et de consentir une jouissance paisible sont des obligations à la charge du bailleur, par la nature du contrat, il s’agit manifestement d’obligations substantielles. Reste à savoir, dès lors, si les clauses reportant sur le locataire des charges relevant de l’obligation de délivrance du bailleur auront encore longue vie.


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Publication : Lettre des baux commerciaux

Auteurs

La photo de Brigitte Gauclere
Brigitte Gauclère
Counsel
Paris