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Reconnaissance d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire

Lettre des baux commerciaux | Janvier 2019

31/01/2019

Reconnaissance d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire : l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés n’est pas requise

Par un arrêt du 25 octobre 2018, la Cour de cassation a jugé que, lorsque le preneur est laissé en possession après le terme d’un bail dérogatoire, l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.

Une question ouverte à la lecture combinée des articles L.145-1 et L.145-5 du Code de commerce – En application de l’article L.145-5 du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Le même article poursuit en précisant que si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Dans le même temps, sur le fondement de l’article L.145-1 du Code de commerce, l’application du statut des baux commerciaux implique, en principe, la réunion des trois éléments suivants : un bail portant sur immeuble ou un local, un fonds de commerce exploité par le preneur et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Au regard de la lecture combinée de ces dispositions, il était donc possible de s’interroger sur la nécessité de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour que le preneur qui se maintient dans les lieux après le terme d’un bail dérogatoire puisse revendiquer la naissance d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Une solution fondée sur la seule lettre de l’article L.145-5 du Code de commerce – En l’espèce, les parties avaient conclu un premier bail dérogatoire au titre duquel le preneur devait, à peine de caducité du contrat, fournir une attestation de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Nonobstant l’absence de production de ce justificatif d’immatriculation au titre du premier bail dérogatoire, les parties avait conclu par la suite trois nouveaux baux dérogatoires.

Ayant été laissé en possession, le preneur avait alors assigné son bailleur aux fins de voir constater qu’il était titulaire d’un bail commercial. Le bailleur s’opposait néanmoins à cette demande en faisant valoir le défaut d’immatriculation du preneur.

Malgré les objections du bailleur, les juges du fond ont décidé d’accueillir favorablement la demande du preneur, tout comme par la suite la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-26.126).

La Haute juridiction fait une application stricte des dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce en refusant d’y ajouter toute condition supplémentaire : le simple maintien dans les lieux du locataire après le terme du bail dérogatoire, fût-ce en l’absence de toute immatriculation au registre du commerce et des sociétés, emporte ipso facto naissance d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Il est à noter que cette position avait déjà été adoptée par le passé (Cass. 3e civ., 30 avril 1997, n° 94-16.158).

La nécessité d’une gestion attentive de la fin du bail dérogatoire – La solution adoptée par la Cour de cassation, en ce qu’elle favorise la reconnaissance d’un bail statutaire, invite les bailleurs à une plus grande vigilance dans la gestion de la fin des baux dérogatoires. En particulier, ils devront exprimer clairement leur opposition à tout maintien dans les lieux du locataire, étant observé que depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 les bailleurs disposent d’un délai supplémentaire d’un mois après l’échéance contractuelle du bail dérogatoire pour formuler cette opposition.


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Publication : Lettre des baux commerciaux

Auteurs

Laurent Toulze
Laurent Toulze
Avocat
Paris