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Résiliation du bail : le motif de non-paiement de l’indemnité d’occupation peut être "couvert" par l’absence de paiement de l’indemnité d’éviction

Lettre des baux commerciaux | Janvier 2019

31/01/2019

Le locataire qui s’est maintenu dans les lieux en l’absence de paiement de l’indemnité d’éviction par son bailleur peut-il se voir opposer la clause résolutoire s’il ne s’acquitte pas de l’indemnité d’occupation due ? La Cour de cassation répond par la négative, au cas d’espèce.

Acte I :le maintien dans les lieux du locataire en l’absence de paiement de l’indemnité d’éviction par son bailleur - Le propriétaire d’un local commercial délivre congé à son preneur avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction. Saisi par le preneur, le juge invalide le motif invoqué par le bailleur dans son congé et reconnaît au preneur le droit de bénéficier d’une indemnité d’éviction. Une procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est alors engagée.

Faute de versement de cette indemnité, le preneur se maintient dans les lieux au-delà de la cessation du bail, dès lors que l’indemnité d’éviction n’a pas été réglée par le propriétaire, comme l’autorise le Code de commerce.

Acte II : l’absence de paiement de l’indemnité d’occupation du preneur pendant cette période - Au cours de la période de maintien dans les lieux, le preneur ne s’acquitte pas de l’indemnité d’occupation due au bailleur qui fait alors signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte demeurant infructueux, le propriétaire assigne le preneur en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et indemnité d’occupation.

La Cour d’appel le déboute de sa demande de résiliation du bail au motif que le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation ne constitue pas un manquement d’une gravité suffisante, notamment en raison de la compensation de cette dette du locataire avec sa créance née de l’indemnité d'éviction.

Un pourvoi est formé. La Cour de cassation rejette ce pourvoi (Cass. 3e civ, 14 juin 2018, n° 17-20.255).

Acte III : rappel des règles applicables en la matière - En application de l'article L.145-28 du Code de commerce, le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; il reste alors redevable d'une indemnité d'occupation provisoire, laquelle en l'absence de fixation judiciaire est égale à l'ancien loyer.

Le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation peut être sanctionné par la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 4 mai 2000, n° 98-18.011). Les juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation en la matière (Cass. 3e civ., 31 mars 1998, n° 96-17.129 ; Cass. 3e civ., 24 février 2004, n° 02-20.889 ; Cass 3e civ., 17 octobre 2012, n° 11-22.920).

Acte IV et dernier : l’arbitrage de la Cour de cassation - En l’espèce, le preneur a fait usage de son droit au maintien dans les lieux mais ne s’est pas acquitté de l’indemnité d’occupation.

Toutefois, la Cour d’appel puis la Cour de cassation considèrent que dans la mesure où le preneur disposait à l’encontre du bailleur d’une créance d'indemnité d'éviction, laquelle était certaine et exigible pour être née du jugement devenu définitif, le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation n'était pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation et la déchéance du droit à indemnité d'éviction.

Cet arrêt s’inscrit dans la ligne d’arrêts d’appel ayant considéré que le non-paiement de l’indemnité d’occupation ne constitue pas nécessairement une faute d’une gravité suffisante justifiant la résiliation eu égard aux circonstances de l’espèce (CA Paris, 30 juin 2010, n° 08/04269 ; CA Aix-en-Provence, 5 juin 2014, n° 13/06228).


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Publication : Lettre des baux commerciaux

Auteurs

Strasser Chloé
Chloé Strasser
Paris