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Sites et sols pollués : ce que change la loi ALUR

Flash info Immobilier

11/03/2014

Source : Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

La loi ALUR définitivement adoptée par le Parlement à l’issue d’un ultime vote du Sénat le 20 février dernier mais non encore promulguée, apporte des changements importants en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement et de sites et sols pollués(1).

Les principaux apports du nouveau texte sont les suivants :

1. Information liée à l’existence de sites et sols pollués

1.1. Les obligations d’information incombant à l’Etat

La loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 avait introduit un article L. 125-6 au sein du code de l’environnement selon lequel l’Etat devait rendre publiques les informations dont il disposait sur les risques de pollution des sols. Ce texte renvoyait à un décret d’application qui n’a jamais été publié.

La loi ALUR introduit la notion de « secteurs d’information sur les sols », devant être élaborés par l’Etat. Ces secteurs comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. Ces secteurs devront figurer dans les documents graphiques annexés aux plans locaux d’urbanisme (article L. 125-6 du code de l’environnement).

Par ailleurs, la loi pose comme obligation pour l’Etat de publier une carte des anciens sites industriels et activités de services. Le certificat d’urbanisme devra désormais indiquer si le terrain sur lequel une construction est envisagée est situé sur un des sites répertoriés sur cette carte (article L. 125-6 IV du code de l’environnement).

1.2. Les obligations d’information à la charge des vendeurs et des bailleurs sont renforcées

Dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un terrain situé en « secteur d’information sur les sols », le vendeur ou le bailleur doit désormais informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de cette situation.

Le non-respect de cette obligation d’information est sanctionné. En effet, si une pollution rendant le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat est découverte, l’acquéreur ou le locataire peut demander, dans un délai de deux ans à compter de cette découverte, soit la résolution du contrat, soit la restitution d’une partie du prix de vente ou la réduction du loyer, soit la réhabilitation du terrain (article L. 125-7 du code de l’environnement).

Cette obligation d’information se cumule avec l’obligation posée par l’article L. 514-20 du code de l’environnement applicable aux ventes de terrains sur lesquels ont été exploitées des installations classées soumises à autorisation et enregistrement.

2. Substitution possible d’un tiers dans l’obligation de remise en état (article L. 512-21 du code de l’environnement)

Jusqu’alors, l’obligation de remise en état d’un site sur lequel avait été exploitée une installation classée incombait au dernier exploitant. S’il était possible de transférer contractuellement cette obligation à un tiers, ce transfert n’était toutefois pas opposable à l’Administration.

La loi ALUR introduit la possibilité de transférer « officiellement » cette obligation de remise en état à un tiers, sous certaines conditions et limites.

Pour ce faire, ledit tiers doit faire une demande en ce sens auprès du préfet et recueillir son accord ainsi que celui du dernier exploitant. De même, l’accord du dernier exploitant, du maire (ou président de l’EPCI) et du propriétaire doit être recueilli lorsque le tiers envisage de remettre le site pour un usage autre que celui fixé par les textes applicables en matière de remise en état d’une installation classée(2).

Ce tiers doit alors communiquer au préfet un mémoire de réhabilitation définissant les mesures permettant d’assurer la compatibilité entre l’usage futur envisagé et l’état des sols.

Afin d’attester de ses facultés à réaliser les travaux de réhabilitation nécessaires, le tiers doit justifier de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation des travaux, garanties qui seront exigibles à première demande et qui pourront être réévaluées en cas de modification substantielle des mesures initialement prévues.

Toutefois, il est à noter qu’en cas de défaillance matérielle et financière du tiers dans son engagement de remise en état, la responsabilité du dernier exploitant pourra être recherchée pour mettre en œuvre les mesures de réhabilitation.

Le dernier exploitant demeure en fin de compte le seul responsable de la remise en état du site en cas de défaillance du tiers.

3. Obligations nouvelles en cas d’opérations de construction

3.1. En cas de changement d’usage

En cas de modification de l’usage d’un site ayant accueilli une installation classée régulièrement remise en état, le maître d’ouvrage doit définir et mettre en œuvre des mesures de gestion de la pollution des sols afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté. La réalisation effective de ces mesures doit être attestée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et des sols pollués. Cette attestation devra être jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager (article L. 556-1 du code de l’environnement).

3.2. En cas de travaux au sein d’un « secteur d’information sur les sols »

Les projets de construction et de lotissement localisés au sein d’un « secteur d’information sur les sols » donnent lieu à une étude de sols réalisée par un bureau certifié afin de déterminer les mesures de dépollution à mettre en œuvre.

L’attestation de la réalisation de cette étude et de sa prise en compte dans le projet immobilier est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager (article L. 556-2 du code de l’environnement).

4. Obligations de dépollution (article L. 556-3 du code de l’environnement)

En cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols, la loi ALUR permet au préfet, après mise en demeure infructueuse du responsable de la pollution, de faire exécuter des travaux de dépollution aux frais du « responsable ».

Pour la première fois, la notion de responsable de la pollution est définie par le législateur. Sont ainsi expressément visés, par ordre de priorité :

  • le dernier exploitant, le tiers substitué, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage, le producteur ou le détendeur de déchets fautif ;
  • à titre subsidiaire, le propriétaire du terrain pollué qui a fait preuve de négligence ou n’est pas étranger à la pollution (le législateur consacrant ainsi les solutions déjà admises par les jurisprudences administrative et judiciaire reconnaissant la responsabilité subsidiaire du propriétaire négligent en matière de sols pollués(3)).

1. La loi a fait l’objet d’une saisine du Conseil constitutionnel en date du 24 février 2014 mais aucun des articles déférés ne concerne les dispositions en matière d’environnement. 2. Usage comparable à celui de la dernière période d’exploitation notamment. 3. Notamment CE, 1er mars 2013, n° 348912 ; CE, 26 juillet 2011, n°328651 ; Civ. 3ème, 11 juillet 2012, n°11-10.478 ; CE, 25 septembre 2013, n°;358923.


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Céline Cloché-Dubois
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Jean-Luc Tixier
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