25/11/2024
Didam II – Geen gelijke kansen bieden bij de verkoop van onroerende zaken...
Overheidslichamen moeten bij de verkoop van een onroerende zaak potentiële gegadigden gelijke kansen bieden om mee te dingen naar de aankoop van deze onroerende zaak. Om die reden dienen overheidslichamen bij de selectie van een gegadigde criteria te hanteren die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, en dienen zij een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure en het tijdschema. Deze regels volgen uit het welbekende Didam-arrest dat de Hoge Raad op 26 november 2021 heeft gewezen. Het Didam-arrest heeft aardig wat losgemaakt in de vastgoedpraktijk en tot de nodige vervolgvragen geleid, waaronder of de regels uit het Didam-arrest ook gelden voordat dit arrest is gewezen en wat de consequenties zijn als een overheidslichaam in strijd handelt met de Didam-regels. Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad hier duidelijkheid over gegeven in het lang verwachte Didam II-arrest. Toepasselijkheid van de Didam-regels De Hoge Raad heeft bevestigd dat de Didam-regels ook gelden voor rechtshandelingen die hebben plaatsgevonden vóórdat het Didam-arrest van 26 november 2021 was gewezen. De verplichting tot het bieden van gelijke kansen aan potentiële gegadigden bij de verkoop van onroerende zaken is namelijk gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die ook voor het Didam-arrest golden. Tegen die achtergrond bestaat er geen aanleiding om de toepassing van de Didam-regels in tijd te beperken. Dit betekent dat overheidslichamen bij eerdere verkopen eveneens aan deze regels gebonden waren. Geen nietigheid of vernietigbaarheid De volgende vraag die de Hoge Raad heeft beantwoord, is wat de gevolgen zijn voor overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten. In de literatuur is veelvuldig gediscussieerd of dit tot nietigheid of vernietigbaarheid van de gesloten overeenkomst dient te leiden. De Hoge Raad heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Als een overheidslichaam in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels leidt dit niet tot nietigheid of vernietigbaarheid van de gesloten overeenkomst. Een overeenkomst is namelijk nietig of vernietigbaar als deze in strijd is met een dwingende wetsbepaling. De Didam-regels zijn echter gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, welke geen dwingende wetsbepaling zijn en dus ook niet kunnen leiden tot een nietige of vernietigbare overeenkomst. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de Didam-regels ook niet de strekking hebben om de geldigheid van een overeenkomst aan te tasten. Onrechtmatige daad en schadeplichtigheid Hoewel een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten onaantastbaar is, heeft het handelen in strijd met de Didam-regels wel andere consequenties. Een overheidslichaam handelt dan namelijk in beginsel onrechtmatig zodat een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop van de onroerende zaak ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen aanspraak kan maken op schadevergoeding. Ter onderbouwing van deze aanspraak dient een gegadigde de schade te onderbouwen die geleden is door het verlies van de kans op aankoop van de onroerende zaak. In dergelijke procedures moeten over het algemeen veel hobbels worden genomen, waardoor tot voor kort weinig jurisprudentie voorhanden was met deze inzet. In recente aanbestedingsrechtelijke jurisprudentie is echter wel geoordeeld over de schadevergoeding bij verlies van een kans (zie bijvoorbeeld uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland en het gerechtshof Den Haag). Mogelijk dat bij deze jurisprudentie aangesloten kan worden wanneer over diezelfde vraag wordt getwist ten aanzien van het niet toepassen van de Didam-regels. Naast een eventuele schadeplicht kan het overheidslichaam dat in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels ook worden verboden om tot verkoop of tot levering van de onroerende zaak aan een ander over te gaan. Hiervoor is wel vereist dat er nog geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of dat de levering van de onroerende zaak nog niet heeft plaatsgevonden. Eén serieuze gegadigde: bekendmaking en motivering De derde vraag die die Hoge Raad heeft beantwoord, is de vraag of de passende mate van openbaarheid altijd moet worden gegeven aan de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam, of dat die openbaarheid alleen gegeven moet worden op het moment dat er geen goede reden bestaat om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de passende mate van openbaarheid altijd moet worden gegeven, derhalve zodra een overheidslichaam het voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen. Een overheidslichaam mag onder gegeven omstandigheden echter een selectieprocedure achterwege laten en een onroerende zaak direct aan een derde verkopen. Dit is het geval als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak. Het voornemen om deze onroerende zaak direct aan de derde te verkopen, moet het overheidslichaam tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken. Bij deze bekendmaking moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel sprake is van slechts één serieuze gegadigde. Dit geeft andere gegadigden de mogelijkheid om alsnog een gelijke kans op de aankoop van de onroerende zaak te maken als zij menen dat het overheidslichaam ten onrechte geen mededingingsruimte biedt. Selectieprocedure Overheidslichamen hebben een zekere beleidsruimte om te bepalen op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria een onroerende zaak aan een gegadigde wordt verkocht. Deze criteria kan het overheidslichaam vastleggen in een beleidsregeling. Een onroerende zaak hoeft dus niet noodzakelijkerwijs door middel van een veiling of aan de hoogste bieder te worden verkocht. Conclusie Het Didam II-arrest biedt belangrijke verduidelijkingen over de toepassing van de Didam-regels en met name over de consequenties bij het niet-naleven van deze regels. Overheidslichamen die in strijd hebben gehandeld met de Didam-regels kunnen schadeplichtig zijn en onder bepaalde omstandigheden worden verboden om uitvoering te geven aan een gesloten koopovereenkomst. Contact Wilt u meer weten of van gedachten wisselen over deze publicatie? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.
%20(2).jpg?v=2)
Socialemedia-cookies verzamelen informatie over het delen van informatie op onze website via sociale media en/of uw surfgedrag tussen sociale media, onze socialemediacampagnes en onze websites om dit beter te begrijpen. Wij doen dit om de mix van kanalen te optimaliseren via die wij onze inhoud ter beschikking stellen. Details over de gebruikte hulpmiddelen ("tools") kunt u vinden in onze Privacyverklaring.