De Wet vaste huurcontracten: eerste ervaringen uit de praktijk

01-10-2024

De Wet vaste huurcontracten

Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Hiermee is de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte aan te gaan vergaand beperkt. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is weer de norm. Dit geldt voor zowel commerciële verhuurders als woningcorporaties en voor zowel zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte. De wet heeft in beginsel géén invloed op (tijdelijke) huurovereenkomsten gesloten vóór 1 juli 2024. Drie maanden na de inwerkingtreding van de wet delen wij enkele eerste ervaringen uit de praktijk. 

Sinds de inwerkingtreding is het nog wel mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar te sluiten voor specifieke groepen huurders. Dit geldt bijvoorbeeld voor (Nederlandse) studenten en huurders die door familieomstandigheden behoefte hebben aan een tijdelijk onderkomen zoals wezen, nabestaanden en gescheiden ouders. De complete lijst met uitzonderingen vindt u hier.

Naast voornoemde uitzonderingen is tijdelijke verhuur voor een aantal andere specifieke situaties ook nog steeds mogelijk. Bijvoorbeeld:

• op grond van de Leegstandwet;
• door verhuurders die zelf tijdelijk ergens anders wonen (de ‘diplomatenclausule’);
• hospitaverhuur;
• het 'campuscontract'; en
• verhuur naar zijn aard van korte duur (zoals vakantiewoningen).

Eerste ervaringen uit de praktijk

Drie maanden na de inwerkingtreding van de wet signaleren wij dat zowel woningcorporaties als private beleggers tegen (praktische) uitdagingen aanlopen. Zo kan aan een huurder die niet onder de uitzonderingen valt niet langer een tijdelijke huurovereenkomst worden aangeboden, terwijl zowel huurders als verhuurders om uiteenlopende redenen dit in praktijk nog graag wensen. Daarnaast blijkt de wet op bepaalde onderdelen niet duidelijk.

Indien een verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst aangaat met een huurder waarvan niet geheel zeker is of deze huurder onder een uitzonderingscategorie valt, bestaat het risico dat die huurder zich alsnog beroept op huurbescherming. Indien een rechter de huurder vervolgens in het gelijk stelt, kan dit betekenen dat de huurovereenkomst niet eindigt aan het einde van de afgesproken huurtermijn.

Reden genoeg voor verhuurders om aandacht te besteden aan de vraag wanneer en met wie zij nog tijdelijke huurovereenkomsten aan kunnen gaan. Hieronder schetsen wij een tweetal concrete praktijkvoorbeelden.

Kennismigranten

Uit de ‘Nota van toelichting’ behorende bij de Wet vaste huurcontracten volgt dat de wetgever bewust personen die voor hun werk tijdelijk ergens in Nederland willen werken en wonen, niet heeft opgenomen in de lijst met uitzonderingen. Dit is niet alleen voor verhuurders problematisch, maar ook voor een scala aan werkgevers die veelal tijdelijk gebruik maken van buitenlandse werknemers. Denk hierbij aan kennisinstituten, ICT-bedrijven, ingenieursbureaus en onderwijsinstellingen. Neem bijvoorbeeld Nederlandse onderwijsinstellingen. Het is niet ongebruikelijk dat voor bepaalde vakken een beroep wordt gedaan op internationale docenten en medewerkers van buitenlandse universiteiten en hogescholen. Veelal is dit van tijdelijke aard, bijvoorbeeld voor de duur van een (half) studiejaar. Na de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten kunnen onderwijsinstellingen en verhuurders in principe niet meer gebruik maken van een tijdelijke huurovereenkomst om deze groep te huisvesten. Dergelijke huisvesting vindt vaak plaats in een campus-achtige omgeving, dichtbij de onderwijsinstelling. Dergelijke (woon)gebouwen zijn juist ingericht op doorstroming. Mede gelet op de krapte op de woningmarkt blijkt het onwenselijk voor verhuurders dat deze groep huurders zich op huurbescherming zou kunnen beroepen.

Buitenlandse studenten die in Nederland stage willen lopen

Een ander voorbeeld laat zien dat de Wet vaste huurcontracten en de bijbehorende lijst van uitzonderingen niet op elk onderdeel even duidelijk is geformuleerd. ‘Studenten’ staan op de lijst van uitzonderingen waar nog wel een tijdelijke huurovereenkomst mee mag worden gesloten. Meer specifiek: ‘Personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren.’ Dit leidde recent tot de vraag of internationale studenten die tijdelijke huurruimte zoeken om vanwege hun studie een stage te lopen in Nederland ook tot deze uitzonderingscategorie behoren. Het lopen van een stage in Nederland lijkt immers niet hetzelfde als ‘in Nederland studeren’.

De ‘Nota van toelichting’ op de Wet vaste huurcontracten biedt geen uitsluitsel op dit punt. Gelet op de tekst van de wet en de beperkte toelichting daarop blijft daarom onduidelijk of deze groep woningzoekenden onder de uitzonderingscategorie ‘studenten’ valt.

Nederlandse studenten (lees: personen die studeren aan een Nederlandse onderwijsinstelling, ongeacht hun nationaliteit) kwalificeren overigens wel als ‘studenten’ volgens de uitzondering. Het is daarom denkbaar dat Nederlandse studenten die tijdelijk stage lopen in een andere gemeente in het kader van een ‘Nederlandse’ studie onder de reikwijdte van het begrip ‘student’ vallen en dus uitgezonderd zijn van de Wet vaste huurcontracten.

Alternatieve contractvormen voor tijdelijke (ver)huur?

De vraag rijst of met betrekking tot tijdelijke huisvesting van (buitenlandse) kennismigranten de ‘huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur’ mogelijk een oplossing biedt. Ten aanzien van huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is het wettelijke stelsel van huurbescherming namelijk niet van toepassing. Een kenmerkend voorbeeld is de (ver)huur van vakantiehuizen voor de duur van enkele nachten tot enkele weken.

De bestaande rechtspraak over of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, is echter zeer casuïstisch en de kwalificatie ‘naar zijn aard van korte duur’ wordt ook niet snel aangenomen. In een uitzonderlijk geval oordeelde het hof Arnhem-Leeuwarden dat de verhuur voor de duur van 10 maanden – in dit geval aan een buitenlandse student – kwalificeerde als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. De kamer werd volledig gemeubileerd verhuurd en het was mogelijk – als ware een hotel – bedlinnen en andere faciliteiten af te nemen. In de huurovereenkomst stond meermaals specifiek opgenomen dat huurbescherming niet van toepassing was. Het tijdelijke karakter werd verder benadrukt door onder meer op te nemen dat de huurder ermee instemt dat zij het gehuurde zal verlaten na afronding van haar studie. Gezien de restrictieve uitleg en de casuïstische rechtspraak is een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, als alternatief voor de vóór 1 juli 2024 nog bestaande mogelijkheid tot tijdelijke verhuur, niet aan te raden.

Van belang is te benadrukken dat het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden werd gewezen in een periode waarin de mogelijkheden voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten nog sterk beperkt waren. Met de latere invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt in 2016, die tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk maakte, schoof de ‘naar zijn aard van korte duur-overeenkomst’ meer naar de achtergrond. Nu tijdelijke huurovereenkomsten per 1 juli 2024 (opnieuw) beperkt mogelijk zijn, zou het kunnen zijn dat rechters opnieuw anders zullen kijken naar een beroep op de kwalificatie van een huurovereenkomst 'naar zijn aard van korte duur'. Of dit inderdaad het geval is zal de praktijk de komende tijd moeten uitwijzen.

Ten aanzien van het tweede praktijkvoorbeeld – buitenlandse studenten die in Nederland stage lopen – is onduidelijk of er een bruikbaar alternatief voorhanden is. Naast de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, waarbij de nodige huurbeschermingsrisico’s blijven bestaan, biedt de wet nog enkele andere mogelijkheden om een tijdelijke huurovereenkomst aan te bieden (zie in dit verband een niet-limitatieve opsomming in de inleiding van deze bijdrage). Dergelijke vormen van tijdelijke (ver)huur lijken echter geen bruikbaar alternatief voor buitenlandse studenten die voor hun studie tijdelijk een stage willen lopen in Nederland. Het is niet duidelijk of de wetgever bedoeld heeft deze groep woningzoekers uit te sluiten of dat sprake is van een – onopzettelijke – leemte in de wet.

Conclusie 

Deze bijdrage maakt drie maanden na de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten de balans op van de eerste ervaringen uit de praktijk. De norm dat vanaf 1 juli 2024 in beginsel alleen nog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mag worden aangegaan, botst met de wens van verhuurders dat voor bepaalde groepen huurders een huurovereenkomst met een tijdelijk karakter passend(er) zou zijn. Daarnaast blijkt de wet – en de bij de wet behorende lijst met uitzonderingen – ten aanzien van bepaalde onderdelen niet helder te zijn geformuleerd. Alternatieve contractvormen voor tijdelijke huisvesting, zoals de ‘huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur’, blijken in praktijk niet zonder meer bruikbaar en de juiste toepassing ervan is juridisch complex.

Contact

Heeft u vragen over de Wet vaste huurcontracten of heeft u advies nodig over het effect van de Wet vaste huurcontracten op uw vastgoedportefeuille, neem dan gerust contact met ons op.