Splitsing koop-/aanneming werkt fiscaal

Bij een gesplitste koop-/aanneemovereenkomst worden er vanuit fiscaal perspectief twee onderscheiden prestaties verricht. Enerzijds de levering van het vastgoed door de verkoper. Anderzijds de verbouwing of sloop/nieuwbouw door de aannemer. Indien het onroerend goed ten tijde van de overdracht als fiscaal oud gebouw kan worden aangemerkt, is de levering btw-vrijgesteld (en doorgaans belast met overdrachtsbelasting). Enkel de aanneming is dan btw-belast. Het Europese Hof van Justitie heeft deze fiscale splitsing onlangs expliciet goedgekeurd in de zaak Promo 54 (C‑239/22), waarbij zelfs een samenwerkingsovereenkomst was gesloten tussen de twee presterende partijen (de verkoper en aannemer).

De Belgische casus

In de onderhavige casus bij het Europese Hof ging het om een voormalige school die getransformeerd werd tot appartementen en kantoren. In juni 2008 hebben Promo 54 (aannemer) en Immo 2020 (eigenaar) hiertoe een samenwerkingsovereenkomst ("SOK") gesloten. Op grond van deze SOK is Promo 54 belast met zowel het toezicht op de verbouwing van deze school tot appartementen en kantoren als de verkoop van het onroerend goed. Bij akte van februari 2009 heeft Immo 2020 tevens afstand gedaan van het recht van natrekking ten gunste van Promo 54.

Met de kopers werden op dezelfde dag twee overeenkomsten gesloten, te weten een overeenkomst ter zake van de koop van (een gedeelte van) het oude schoolgebouw met Immo 2020 en een aanneemovereenkomst met Promo 54. De Belgische belastingdienst was van mening dat het ging om een kunstmatig opgesplitste handeling teneinde een onrechtmatig belastingvoordeel te verkrijgen. Deze handeling betrof volgens de Belgische fiscus in werkelijkheid één enkele levering van nieuwbouw appartementen (btw-belast) in plaats van een verkoop van een oud gebouw (btw-vrijgesteld) gevolgd door een renovatie van dat gebouw.

Europese Hof keurt splitsing goed: levering oudbouw is btw-vrijgesteld

Het Europese Hof oordeelt dat de btw-vrijstelling voor een gebouw tevens geldt voor de levering van een (oud) gebouw waarvan een eerste ingebruikneming reeds in het verleden heeft plaatsgevonden en de verbouwing nog niet is begonnen. Dat het gebouw na de overdracht wordt getransformeerd naar een fiscaal nieuw gebouw, doet daaraan niet af. Dat er een SOK is gesloten tussen de verkoper en de aannemer en de koop-/aanneemovereenkomst op dezelfde dag wordt gesloten met de kopers lijkt evenmin relevant.

Nederlandse vastgoedpraktijk

Voor de Nederlandse vastgoedpraktijk is de uitspraak een welkome bevestiging dat de gesplitste koop-/aanneemovereenkomst vanuit fiscaal perspectief voordelig kan zijn. Indien het eindgebruik van een gebouw niet btw-belast is (bijvoorbeeld bij woningen), dan is het voor de koper batig het object als oud gebouw en dus vrij van btw en belast met overdrachtsbelasting te verwerven. Wij benadrukken dat de verkoper dan niet (contractueel) mag instaan voor de realisatie van de (ver)nieuwbouw, maar louter voor de verkoop van de oudbouw. Om mogelijke discussies met de Nederlandse fiscus te voorkomen, raden wij bovendien aan om de aanneming enerzijds en de levering van de oudbouw anderzijds zoveel mogelijk gescheiden te houden.

Wij merken volledigheidshalve op dat de fiscaal voordeligste route – naast het beoogde eindgebruik van het gebouw – ook van andere factoren kan afhangen, zoals de hoogte van de verschillende kosten (transformatiekosten en aanschafkosten van de oudbouw). Wij raden daarom aan om op voorhand een fiscaal kostenplaatje te maken.

Mocht u hierover vragen hebben aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.