Hoe dient een in een koopovereenkomst overeengekomen nabetalingsclausule, welke is doorgelegd middels een kettingbeding in opvolgende notariële akten, tussen de huidige gerechtigden te worden uitgelegd?
Wenk in RN 2025/57, ECLI:NL:RBNHO:2025:2157
In onderhavige uitspraak is een geschil ontstaan naar aanleiding van een in een notariële akte opgenomen clausule. Het betreft de uitleg van de inhoud van een nabetalingsclausule, welke reeds meerdere keren is doorgelegd door middel van een kettingbeding. De clausule is oorspronkelijk overeengekomen in een in het verleden (tussen andere partijen) gesloten koopovereenkomst van percelen grond. De huidige erfpachter casu quo gedaagde is niet betrokken geweest bij de totstandkoming van de overeenkomst waarin de nabetalingsclausule is overeengekomen. De clausule, zoals deze voor de eerste maal op 5 augustus 2004 is neergelegd in een akte opvolgend op de koopovereenkomst waarin de clausule zijn herkomst vindt, is (middels een rechtstreekse verwijzing naar die akte) bij de akte van levering op 31 oktober 2016 doorgelegd aan de huidige erfpachter: Land van Kwadijk. Eiser en Land van Kwadijk twisten in dit verband over de uitleg van de nabetalingsclausule.
De aan het kettingbeding ten grondslag liggende (obligatoire) overeenkomst waarin de nabetalingsclausule zijn herkomst vindt, wordt uitgelegd aan de hand van de (subjectieve) Haviltex-norm. Daarbij komt het aan op "de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten". Land van Kwadijk was geen partij bij deze overeenkomst en/of bij de notariële akte waarin het kettingbeding voor de eerste maal is neergelegd. Het kettingbeding en de daaraan onderhevige nabetalingsclausule, zoals bepaald in de eerste notariële akte, zijn geschreven ten behoeve van de eiser als toenmalige verkoper. Beoogd is hiermee de positie van eiser als gerechtigde tot het beding te waarborgen, en om de positie van derden, zoals die van Land van Kwadijk, te bepalen. Op het moment dat er een rechtsopvolger onder bijzondere titel als derde betrokken raakt, kan de (subjectieve) Haviltex-norm niet (meer) worden toegepast. In het geval de belangen van derden in het geding zijn, geldt er een beperktere uitleg van notariële akten. Derden moeten immers voor de bepaling van hun rechtspositie op de juistheid van ingeschreven feiten kunnen vertrouwen. De uitleg van de bepaling zal vanaf het moment dat derden gemoeid zijn bij de bepaling, geschieden door middel van een objectieve uitleg van de bewoordingen van de bepaling, zoals deze is neergelegd in de notariële akte. De tekst van de akte dient in dat geval in samenhang bezien te worden met de gehele inhoud daarvan. In onderhavige uitspraak meende de eiser dat de nabetalingsclausule in de notariële akte in samenhang diende te worden gelezen met de bepaling in de obligatoire overeenkomst, in welke overeenkomst de herkomst van de clausule is te vinden, terwijl Land van Kwadijk meende dat het bepaalde in de leveringsakte waarin het kettingbeding voor de eerste maal is opgelegd, en naar welke leveringsakte in de akte van levering van het recht van erfpacht rechtstreeks is verwezen, als leidend moest worden beschouwd.
De rechtbank volgt het standpunt van Land van Kwadijk. Zij oordeelt dat door het uitblijven van een rechtstreekse verwijzing naar de obligatoire overeenkomst, welke overeenkomst ook niet is gehecht aan de akte van levering, geen contractuele samenhang bestaat tussen de koopovereenkomst van 8 juni 2004 en de leveringsaktes van 5 augustus 2004 en 31 oktober 2016.
In casu is sprake van een (cruciaal) verschil in formulering van de inhoud van de nabetalingsclausule zoals opgenomen in de onderliggende overeenkomst en zoals deze vervolgens voor het eerst is opgenomen in een notariële akte. De nabetalingsclausule in de akte verwijst uitsluitend naar de verkoopprijs van de grond ("het verkochte") en niet naar de waarde van het woningbouwplan. De uitspraak onderstreept het belang om partij-afspraken nauwkeurig te formuleren en te redigeren. Dit geldt voor partijen zelf, maar ook voor hun adviseurs (waaronder een notaris) die gevraagd worden om partij-afspraken uit te werken. Wanneer er onduidelijkheid bestaat over een in een notariële akte neergelegde bepaling, en de rechter uiteindelijk de kennelijke inhoud daarvan vaststelt, is voorstelbaar dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld een tuchtklacht indient en/of de notaris aansprakelijk stelt omdat afspraken niet zorgvuldig genoeg zijn geformuleerd. Notarissen doen er daarom goed aan om er bij het op schrift stellen van afspraken zo goed mogelijk voor te waken dat de bepalingen in de akte voor verschillende uitleg vatbaar zijn en om in bepaalde gevallen (ook) de partijbedoeling expliciet in de akte tot uitdrukking te brengen. Het verdient dan ook aanbeveling om de tekst van de finale akte te laten goedkeuren door de betrokken partijen om misverstanden te voorkomen.
