Verkrijging aandelen in opslagbedrijf mogelijk toch belast met overdrachtsbelasting

Afgelopen vrijdag is een arrest van de Hoge Raad verschenen over de heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in een opslagbedrijf (ook wel self-storage of soms zelfs goederenhotel genoemd). Een dergelijke verkrijging is belast als het vastgoed van het bedrijf hoofdzakelijk is bestemd voor de exploitatie daarvan. In dit arrest bevestigt de Hoge Raad dat deze exploitatie-eis moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van de klant. Wil de klant voornamelijk opslagruimte huren of is de huur van opslagruimte ondergeschikt aan een meeromvattende dienst? In het laatste geval is de aandelenverkrijging niet belast.

Aangezien het Gerechtshof deze toets echter niet had verricht dan wel onvoldoende had gemotiveerd, blijft het in dit specifieke geval nog onduidelijk of de aandelenverkrijging in het opslagbedrijf leidt tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. De zaak wordt terugverwezen naar het Gerechtshof Amsterdam, dat zich erover mag buigen.

Onroerende zaakrechtspersoon

Op grond van artikel 4 van de Wet belastingen op rechtsverkeer worden aandelen van rechtspersonen die onroerende zaken bezitten in bepaalde gevallen aangemerkt als (fictieve) onroerende zaak voor de heffing van overdrachtsbelasting. Het betreft rechtspersonen waarvan de totale bezittingen voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken en voor ten minste 30% uit in Nederland gelegen onroerende zaken, mits de onroerende zaken – als geheel genomen – voor ten minste 70% dienstbaar zijn aan handel en exploitatie van die onroerende zaken (de "exploitatie-eis" of ook wel "doel-eis" genoemd). Bij verkrijging van aandelen in een dergelijke "onroerende zaakrechtspersoon" loopt men dus tegen heffing van overdrachtsbelasting aan, wanneer de verkrijger een aanmerkelijk belang verwerft of uitbreidt.

Rechtbank wel heffing, Gerechtshof géén heffing 

De Rechtbank oordeelde eerder dat het opslagbedrijf een onroerende zaakrechtspersoon was: de entiteit hield zich primair bezig met de verhuur van onroerende zaken ten behoeve van de opslag van goederen. De bijkomende leveringen en diensten, waarmee een relatief geringe omzet werd behaald, waren niet zodanig overheersend dat niet langer gesproken kan worden van de verhuur van opslagruimtes of dat die verhuur slechts een onderdeel vormt van andersoortige dienstverlening. 

Het Gerechtshof oordeelde in hoger beroep echter dat niet werd voldaan aan de exploitatie-eis. Volgens het Hof werd de bedrijfsvoering ernstig tekortgedaan met de karakterisering van de prestaties als de (enkele) verhuur van onroerende zaken ten behoeve van de opslag van goederen. De omstandigheid dat doorgaans sprake is van kortstondige terbeschikkingstelling van op de betrokken cliënt afgestemde opslagruimte, waarbij de aantrekkelijkheid voor een belangrijk deel wordt bepaald door de aanwezigheid van de diverse aangeboden voorzieningen, waaronder velerlei dienstbetoon, brengt mee dat de onroerende zaken veeleer dienstbaar zijn aan de exploitatie van een geavanceerd opslagbedrijf dan aan de exploitatie van enkel onroerende zaken.

Belang voor de corporate real estate praktijk

De Hoge Raad komt zelf nog niet tot een inhoudelijk oordeel of de aandelenverkrijging in het opslagbedrijf onderworpen is aan heffing van overdrachtsbelasting en bevestigt alleen dat het perspectief van de klant belangrijk is. Het Hof had eerder de deur opengezet voor wellicht ook andere typen vastgoed dat kortstondig wordt verhuurd met aanvullend dienstbetoon, zoals short stay kamerverhuur of een flexibel kantoorconcept. De vraag blijft of de terbeschikkingstelling van de ruimte voor de klant niet het doorslaggevende element is. 

Mocht u hierover vragen hebben aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.