Kan de koper zich op non-conformiteit beroepen bij een 'as is where is'-koop indien onjuiste informatie is verstrekt door de verkoper?
Wenk in RN 2025/48, ECLI:NL:GHARL:2025:1127
Deze uitspraak onderstreept het belang van duidelijke en juiste informatieverstrekking door verkoper (en diens makelaar) over de wezenlijke eigenschappen van het verkochte. Verkoper (en diens makelaar) dient zich te realiseren dat een expliciete, ondubbelzinnige mededeling over een essentiële eigenschap van het verkochte – zoals in casu de maximale vloerbelasting – zwaar weegt. Wordt een dergelijke mededeling gedaan, dan mag koper daarop vertrouwen en hoeft hij in beginsel geen verder onderzoek te doen, tenzij er concrete aanwijzingen zijn dat de informatie onjuist zou kunnen zijn. Onjuiste of onvolledige informatie kan niet worden afgedekt door een (standaard) "as is where is"-clausule of exoneratiebeding.
De wettelijke grondslag van de op koper rustende onderzoeksplicht is art. 7:17 lid 2 BW – betrekking hebbend op de 'conformiteit' –, waarin staat dat de door verkoper geleverde zaak de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan koper de aanwezigheid 'niet behoefde te betwijfelen'. De mededelingsplicht van verkoper is niet in de wet terug te vinden. Deze plicht is op de rechtspraak van de Hoge Raad gebaseerd.
De mededelingsplicht prevaleert daarbij boven de onderzoeksplicht van koper; zeker bij essentiële eigenschappen die voor het beoogde gebruik van doorslaggevend belang zijn. Dit bevestigt de zogeheten "prioriteitsregel" die onder meer blijkt uit het arrest Offringa/Vinck van de Hoge Raad op 10 april 1998 (NJ 1998/666). De mededelingsplicht zal in het algemeen slechts worden aangenomen wanneer aan de volgende eisen is voldaan:
a) Verkoper bekend is met een bepaalde eigenschap (gebrek); en
b) Koper is daar niet mee bekend; en
c) Verkoper weet (of moet weten) dat die eigenschap voor koper relevant is in het kader van diens aankoopbeslissing.
Hoe ver de onderzoeksplicht van een koper reikt, valt niet in het algemeen te worden beantwoord. Van koper wordt in ieder geval verlangd dat hij alert is: merkt hij bij de bezichtiging bijvoorbeeld vochtplekken op een binnenmuur – dan mag hij die aanwijzing niet negeren. Hij zal dan moeten (laten) onderzoeken wat de oorzaak daarvan is, zodat een eventueel 'gebrek' tijdig wordt geconstateerd. Waren er voor koper geen (concrete) aanwijzingen dat er iets mis was met het aan te kopen pand, dan zal hem in de regel niet kunnen worden verweten dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Gelet op de onderhavige uitspraak zal daarbij van juist een verkoper worden verlangd om alert te zijn indien een koper bepaalde vragen stelt over een bepaald onderdeel ter zake het verkochte op basis waarvan een verkoper behoort aan te nemen dat dit een belangrijk onderdeel is voor een koper om over te gaan tot koop. Het is evenwel aan de rechter om in ieder concreet geval te bepalen of koper voldoende heeft gedaan om te voldoen aan haar onderzoeksplicht dan wel of verkoper voldoende heeft gedaan om te voldoen aan haar mededelingsplicht. Het advies is in ieder geval om niet ongeclausuleerd antwoord te geven op vragen indien het antwoord niet met zekerheid is te geven.
Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
