Home / Nyheter / Utvalgte entrepriserettslige avgjørelser i januar...

Utvalgte entrepriserettslige avgjørelser i januar og februar 2023

16/03/2023

Det avsies jevnlig dommer i norske domstoler om entrepriserettslige tvister. Enkelte saker er prinsipielle og får stor oppmerksomhet. Andre avgjør mer konkrete spørsmål, som likevel kan være av stor betydning for aktørene i bransjen som daglig møter tilsvarende problemstillinger. Vi mener derfor det er nyttig å holde seg oppdatert på utviklingen i rettspraksis, ikke bare for advokater og jurister, men også for aktørene som driver i bygg- og anleggsbransjen i det daglige. Dette nyhetsbrevet har derfor som hensikt å holde enhver som er interessert oppdatert på rettsutviklingen innenfor entrepriserett.

Denne utgaven dekker utvalgte entrepriserettslige avgjørelser i januar og februar 2023. I denne perioden har Høyesterett avsagt en dom som reiser spørsmål om hvorvidt utbedring av påståtte mangler er å anse som erkjennelse av fordring i foreldelseslovens forstand. Videre har lagmannsretten avsagt flere interessante avgjørelser. Vi har valgt ut fire avgjørelser, hvor den første, fra Borgarting, omhandlet krav om erstatning mot rådgiver etter et brannprosjekteringsoppdrag. Videre har vi med en dom fra Eidsivating som behandler fristutgangspunktet for reklamasjons- og foreldelsesfrister. Den tredje dommen vi har med fra lagmannsrettene gjelder det såkalte «Bori-ansvaret». Den siste, fra Agder, gjaldt krav om tilleggsvederlag, fristforlengelse og dagmulkt fra en totalentreprenør i et prosjekt om etablering av vannledning i en elv. Endelig har vi også tatt med en avgjørelse fra Vestre Innlandet tingrett som omhandler sluttoppgjørstvist i totalentreprise, som blant annet reiser spørsmål om uforutsette grunnforhold og risiko for mengdeangivelser i kontrakt.

Saker fra Høyesterett

HR-2023-93-A

Den 12. januar 2023 avsa Høyesterett dom i sak mellom Betonmast Innlandet AS og en byggherre. Saken gjaldt foreldelse av erstatningskrav. Spørsmålet var om Betonmast hadde erkjent en forpliktelse for en mangel etter foreldelsesloven § 14 som følge av deres utbedringsforsøk og deres kontakt med byggherren i utbedringsperioden. Høyesterett fant at det ikke var tilfellet. Avgjørelsen er enstemmig hva gjelder den rettslige forståelsen av foreldelsesloven § 14. Et mindretall på to dommere kom imidlertid til at Høyesterett ikke hadde tilstrekkelig grunnlag for å foreta en konkret vurdering av om entreprenøren hadde erkjent en eventuell erstatningsforpliktelse.

Betonmast ble i mai 2013 engasjert som totalentreprenør for oppføringen av et eierseksjonssameie bestående av 19 selveierleiligheter i en bygning. Kontrakten var basert på NS 8407. Byggherren overtok bygget i september 2014 og det tekniske rommet i november 2014.

Vinteren 2014/2015 reklamerte de første beboerne over problemer med varmeanlegget. Oppvarmingen av leilighetene var basert på vannbåren gulvvarme, og beboerne opplevde at det var vanskelig å regulere temperaturen. Betonmast igangsatte derfor utbedringer. En sakkyndig rapport fra november 2017 konkluderte med at problemene med varmestyring skyldtes manglende isolasjon i etasjeskillene. Fraværet av et isolerende lag medførte at deler av gulvvarmen sank ned til leiligheten under. Beboerne gikk til sak mot byggherren og krevde 10 MNOK i erstatning/prisavslag i januar 2020. Byggherren påsto seg frifunnet og trakk inn Betonmast som regresssaksøkt. For Høyesterett var det på det rene at manglende isolasjon i etasjeskillene måtte regnes som en mangel, og spørsmålet var om kravet var foreldetog dermed tapt.

Hvorvidt kravet var foreldet, berodde på om Betonmast ved sin handlemåte hadde erkjent forpliktelsen overfor byggherren, slik at foreldelse var avbrutt etter foreldelsesloven § 14. Byggherren mente at det å påta seg ansvar for å utbedre en mangel må anses som en erkjennelse av ansvar for mangelen. Videre måtte det legges vekt på om byggherren oppfattet at Betonmast hadde erkjent ansvar for mangelen. Betonmast mente på sin side at utbedringer av varmeanlegget ikke utgjorde en implisitt erkjennelse av erstatningskravet. Totalentreprenører har dessuten en hoppeplikt etter NS 8407 artikkel 42.3.1. Selv om de er uenige med byggherren om det foreligger en mangel, må de uansett utbedre. Derfor kunne ikke entreprenørens utbedringsforsøk anses for å være en erkjennelse av ansvar. Betonmast fikk medhold i sitt syn.

Høyesterett kom til at det avgjørende vil være om «det ut fra handlemåten kan konstateres at skyldneren positivt og noenlunde klart har erkjent den aktuelle forpliktelsen.»  For å ta stilling til dette, må det foretas en samlet vurdering av alle relevante omstendigheter. At mangelens art og omfang er uavklart, utelukker ikke en erkjennelse, men det kan tale mot å forstå handlemåten til en entreprenør som en erkjennelse. Det at entreprenører har en hoppeplikt kan også tale mot å forstå handlemåten deres som en erkjennelse. Til slutt må man ta høyde for at selv om en entreprenør skulle ha erkjent at det foreligger en mangel, medfører ikke dette uten videre at entreprenøren erkjenner ethvert erstatningskrav som mangelen kan lede til.

I den konkrete vurderingen viste Høyesterett til at Betonmast kort tid etter den første reklamasjonen hadde skrevet i en e-post at «Betonmast Toten AS tar selvsagt ansvar for at feil og mangler blir utbedret så snart som mulig.» Høyesterett fant at e-posten kun ga uttrykk for at Betonmast påtok seg ansvar for å undersøke de påberopte feil, og utbedre dem. Utsagnet kunne ikke regnes som en erkjennelse av erstatningskravet. I løpet av perioden 2015–2017 forsøkte Betonmast å utbedre, men uten at partene visste årsaken til problemet med varmestyring. Derfor kunne ikke Betonmasts utbedringsforsøk regnes som en erkjennelse av erstatningskravet. Det var først i november 2017 at partene forstod at problemer ved varmestyring skyldtes manglende isolasjon i etasjeskillene. Partene ble etter dette enige om å utsette foreldelsesfristen til sommeren 2018. Også i denne perioden forsøkte Betonmast å utbedre, men protesterte samtidig mot at en annen konstruksjon av bygget ville gjort anlegget forsvarlig. Betonmast hadde derfor ikke erkjent et erstatningsansvar.

Dommen illustrerer at utbedringsforsøk ikke uten videre regnes som en erkjennelse av et krav. Det kan derfor være lurt for byggherrer (eller andre oppdragsgivere) å inngå egne avtaler om forlenget foreldelsesfrist i slike situasjoner. Alternativet er å  ta rettslige skritt for å avbryte foreldelsesfristen.

Saker fra lagmannsrettene

Erstatningskrav for mangelfull brannprosjektering (LB-2022-53819)

Borgarting lagmannsrett avsa den 26. januar 2023 dom i sak mellom en utbygger og Rambøll Norge AS («Rambøll»). Saken gjaldt krav om erstatning etter et brannprosjekteringsoppdrag i forbindelse med utbygging av loftsleiligheter i en bygård i Oslo. Lagmannsretten fant at rådgiveren hadde opptrådt uaktsomt, men at kravet likevel hadde gått tapt gjennom for sen reklamasjon.

Utbyggeren kjøpte de aktuelle arealene i 2016, som på det tidspunktet var et råloft. Planen var å etablere loftsleiligheter over to plan, med en mesanin i femte etasje. Rambøll ble engasjert for å prosjektere brannkonsept, og kontrakten var basert på NS 8401. Arbeidet ble påbegynt i november 2017.

I mai 2018 viste det seg at Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune (heretter «PBE»), ikke ville godkjenne brannløsningen Rambøll hadde foreslått. Rambøll foreslo da et nytt brannkonsept hvor det ble etablert rømning mellom leiligheter, men slik at hver leilighet skulle være en egen brannseksjon. Leilighetene ble prosjektert med Rambøll sitt siste forslag til brannkonsept.

Våren 2019, etter at ombyggingsarbeidene var ferdigstilt og i forbindelse med at utbygger søkte om brukstillatelse, foretok PBE tilsyn. Tilsynsrapporten fra juni 2019 konkluderte med at det ikke var tilstrekkelige rømningsveier fra mesaninen i loftsleilighetene, og at sikkerheten ikke var tilfredsstillende ivaretatt. Midlertidig brukstillatelse for mesaninen i femte etasje ble derfor ikke gitt.

I dialog med PBE besluttet utbygger i 2020 å søke om at mesaninen i femte etasje ble omdefinert til bod. Fire leiligheter ble dessuten tatt ut og søkt omgjort til to leiligheter. Deretter tok utbygger ut søksmål mot Rambøll med krav om erstatning for tap påført som følge av påstått mangelfull prosjektering av brannkonsept.

Ved lagmannsrettens behandling av saken kom to spørsmål på spissen; for det første om Rambøll hadde begått en erstatningsbetingende prosjekteringsfeil, og i forlengelsen av dette, om oppdragsgiver hadde reklamert rettidig.

Retten vurderte først hvorvidt det forelå prosjekteringsfeil etter NS 8401 punkt 13.1. Etter bestemmelsen foreligger det prosjekteringsfeil når oppdraget ikke er utført i samsvar med kontrakten, og dette skyldes at kravet til faglig forsvarlig handlemåte eller aktsomhet ikke er overholdt. Dersom det først er avdekket at kravet til faglig handlemåte ikke er overholdt, gjelder et tilnærmet objektivt ansvar, jf. HR-2020-2254-A avsnitt 29. Det er imidlertid ikke et krav om at resultatet er vellykket så lenge kravet til faglig forsvarlig utførelse er overholdt.

Lagmannsretten foretok videre en konkret vurdering av Rambølls prosjektering, hvor prosjekteringen ble vurdert opp mot kravene i Byggeteknisk forskrift (TEK10), herunder § 11-11 første ledd om rask og sikker rømning og § 11-13 om utgang. Retten pekte på at Rambøll allerede ved sin første prosjekteringsløsning i 2017 prosjekterte i strid med forskriftens krav om tilstrekkelige rømningsveier, jf. LB-2021-167624. Dette ble ansett å være en erstatningsbetingende rådgivningsfeil.

Retten fant likevel at Rambølls erstatningsansvar var avskåret fordi oppdragsgiver hadde reklamert for sent. Det følger av NS 8401 punkt 13.4 at oppdragsgiver må påberope prosjekteringsfeil «uten ugrunnet opphold». Med henvisning til HR-2020-2254-A påpekte retten at «uten ugrunnet opphold» tilsvarer en frist på rundt to uker. Etter en konkret vurdering fant retten at oppdragsgiver her hadde reklamert over seks uker etter de fikk kunnskap om prosjekteringsfeilene. Det var følgelig reklamert for sent, og erstatningskravet var tapt.

Saken illustrerer det strenge profesjons- og aktsomhetsansvaret rådgivere er underlagt i alle faser av rådgivningsprosessen. Dommen viser også viktigheten av å reklamere raskt over feil og mangler, idet varslingsfristen er streng. Les mer om reklamasjonsfrister her.

Fristutgangspunkt ved foreldelse og reklamasjon (LE-2022-83697)

Eidsivating lagmannsrett avsa 23. desember 2022 dom i sak mellom totalentreprenør og byggherre vedrørende sluttoppgjør etter oppgradering av slambehandlingen i et renseanlegg. Saken reiste spørsmål om omfang av entreprenørens kontraktsforpliktelser, samt reklamasjon og foreldelse.

I forbindelse med kontraktsinngåelse ble det diskutert om totalentreprenøren skulle installere siloksan-filtre. Siloksan er en kjemisk forbindelse som finnes i mange skjønnhetsprodukter. Siloksan-filtrene forhindrer at siloksan slipper inn og skaper avleiringer i gassturbinene som totalentreprenøren skulle installere. Ettersom totalentreprenøren ikke visste hvor høy siloksan-konsentrasjon det var i biogassen som skulle slippes inn i gassturbinene, ble ikke installasjon av siloksan-filtre inkludert i kontrakten. Partene var imidlertid enige om at dette var noe som kunne komme til å bli nødvendig.

Partene avtalte at anleggsteknisk overtakelse skulle skje uke 36 i 2013. Deretter skulle det løpe en prøvedriftsperiode på 1 år, som skulle avsluttes med prosessteknisk overtakelse. Arbeidet ble vesentlig forsinket grunnet forhold som ikke skyldtes totalentreprenøren, og anleggsteknisk overtakelse skjedde først i desember 2015.

Kort tid etter anleggsteknisk overtakelse opplevde byggherren flere problemer med gassturbinene, og varslet løpende om problemene til totalentreprenøren. Totalentreprenøren mente at garantitiden utløp tre år etter opprinnelig avtalt anleggsteknisk overtakelse, og derfor kunne de ikke holdes ansvarlige. Byggherren mente på sin side at reklamasjonsfristen først begynner å løpe ved faktisk prosessteknisk overtakelse. Problemer med slamanlegget fortsatte i flere år, og byggherren tok ut søksmål mot totalentreprenøren i august 2021. Tingretten kom til at byggherrens krav var foreldet. Byggherren anket saken til lagmannsretten, og fikk medhold.

Spørsmålene for lagmannsretten var om det forelå en mangel ved totalentreprenørens leveranse, samt hvorvidt et eventuelt krav var bortfalt ved for sen reklamasjon og/eller foreldelse.

Hva gjaldt mangelspørsmålet, kom retten til at siloksaner var hovedårsaken til problemene med gassturbinene. Selv om siloksan-filtre ikke inngikk i den opprinnelige leveransen, var totalentreprenøren klar over at det var en aktuell og relevant problemstilling. Totalentreprenøren skulle derfor etter rettens syn sørget for at biogassen ble analysert både før anleggsteknisk overtakelse og i prøvetiden. Dersom det viste seg at biogassen hadde for høy konsentrasjon av siloksaner, skulle totalentreprenøren ha varslet om dette til byggherren. At dette ikke ble gjort, ble regnet som et mislighold fra entreprenørens side.

Ved reklamasjonsspørsmålet drøftet retten når den absolutte reklamasjonsfristen begynte å løpe. Ettersom arbeidet ble over to år forsinket som følge av forhold som byggherren svarte for, mente totalentreprenøren at den absolutte reklamasjonsfristen utløp tre år etter opprinnelig avtalt anleggsteknisk overtakelse. Dette fikk entreprenøren ikke medhold i. Etter rettens syn begynte ikke reklamasjonsfristen å løpe før faktisk prosessteknisk overtakelse skjedde. Byggherren hadde dermed reklamert rettidig.

Hva gjaldt foreldelsesspørsmålet, var partene enige om at et erstatningskrav fra byggherren var foreldet. Byggherren anførte imidlertid at partenes kontakt i perioden 2016–2020/2021 ga dem en berettiget forventning om at de kunne kreve utbedringskostnadene sine dekket av totalentreprenøren, hvilket retten tilsluttet seg. Retten la særlig vekt på at partenes advokater hadde diskutert løsninger på problemet høsten 2018. Partene hadde da blitt enige om at totalentreprenøren skulle utbedre anlegget mot vederlag, men med det forbehold at byggherren kunne kreve vederlaget tilbakebetalt. Som følge av dette, mente retten at byggherren hadde en berettiget forventning om at partene var enige om at byggherren kunne kreve tilbakebetaling etter at utbedring var foretatt og betaling hadde funnet sted. Derfor kom retten til at forfallstidspunktet derved ble utskutt til høsten 2018. Byggherrens krav var dermed ikke foreldet. Det er ikke helt klart hvilket rettsgrunnlag retten drøfter problemstillingen under, men slik vi leser dommen, mener retten at dialogen høsten 2018 etablerte en ny avtale – og slik et nytt rettsgrunnlag for kravet – som dermed også danner nytt utgangspunkt for foreldelsesfristen.

Dommen viser at totalentreprenører kan ha en ytelsesplikt som omfatter mer enn det som fremgår uttrykkelig av kontrakten, og at konkludent atferd vil ha betydning ved etterfølgende vurdering av frister.

«Bori-ansvaret» (LF-2022-88658)

Saken gjaldt krav om erstatning mot et eiendomsselskap som hadde ansvar som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende etter plan- og bygningsloven. Eiendomsselskapet hadde utført en rekke feil i deres rolle ved prosjektering av en bolig. Boligen var først eid av A og B, som senere solgte boligen til F og G i 2015. Da F og G overtok boligen, oppdaget de en rekke mangler, og rettet et krav mot selgersiden. A og B sitt eierskifteforsikringsselskap utbetalte kravet, og rettet et erstatningskrav mot eiendomsselskapet.

Retten kom til at eiendomsselskapet hadde misligholdt sine plikter, både som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende. De hadde dermed handlet uaktsomt. Det gjenstod for retten å vurdere hvorvidt eierskifteforsikringselskapets tap var erstatningsrettslig vernet etter det såkalte «Bori-ansvaret». Bori-tilfellene kjennetegnes av at entreprenøren ikke står i et kontraktsforhold til den som påberoper seg mangler ved deres arbeid. Dette innebærer at erstatning må kreves utenfor kontrakt. I norsk rett har domstolene vært tilbakeholdne med å tilkjenne erstatning for rene formuestap utenfor kontrakt. Derfor har det vært behov for å vurdere om skadelidtes tap er erstatningsrettslig vernet.

Retten påpekte innledningsvis at vurderingen beror på en rekke momenter, og tok utgangspunkt i de fire Høyesterettsdommene som gjelder Bori-ansvaret (Rt. 2015 s. 276, HR-2017-1834-A, HR-2020-312-A og HR-2021-2201-A). Ved vurderingen skal man ta særlig høyde for tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes, samt håndhevingssynspunkter. Det ble også fremhevet at normen er streng, og det skal mye til for å pålegges et ansvar. Det kreves at boligkjøperne har blitt påført et betydelig tap og blitt satt i en vanskelig situasjon.

Retten vurderte først hvilke forventninger F og G kunne ha til boligens stand, basert på den midlertidige brukstillatelsen. At boligen ikke var helt ny og at kjøperne ikke hadde tilknytning til byggeprosessen, innebar at de ikke kunne ha de samme forventningene som førstegangskjøpere. De opprinnelige eierne hadde dessuten endret huset i flere omganger etter at den midlertidige brukstillatelsen ble gitt, noe som ga kjøperne mindre grunn til å bygge forventinger på den.

Ved vurderingen av kjøpernes forventninger, tok retten også høyde for tiden som hadde gått. Eiendomsselskapet utførte det vesentlige av arbeidet sitt frem til 2008, da det ble gitt midlertidig brukstillatelse. Fra 2008 til 2013 arbeidet de med å få på plass ferdigattest.  Siden eiendomsselskapet hadde utført det vesentlige av sitt arbeid syv år før F og G overtok boligen, talte dette til en viss grad mot å ilegge erstatningsansvar.

Det neste momentet retten tok stilling til, var omfanget av manglene. Retten påpekte at det basert på Bori-dommene måtte være tale om massive mangler. I denne saken kunne manglene ikke regnes som massive. Manglene gjaldt setningsskader i en støttemur nord for adkomstveien, underdimensjonert bæring i garasjen og manglende branncellebegrensende konstruksjon i garasjen. Det ble imidlertid poengtert at det ikke er et absolutt vilkår at manglene må være massive, men det utgjør et moment i helhetsvurderingen.

Videre drøftet retten eiendomsselskapets skyld. For støttemuren mente retten at eiendomsselskapet kun hadde utvist vanlig uaktsomhet. Hva gjaldt garasjekonstruksjonen, hadde eiendomsselskapet utvist grov skyld. Retten poengterte imidlertid at eiendomsselskapets grove skyld var overfor kommunen, ikke tiltakshaver (byggherre). Dette var imidlertid ikke avgjørende.

Det siste momentet retten vurderte var tiltakshavers rolle. I saken hadde tiltakshaverne (de opprinnelige eierne, A og B) utført en rekke endringer på eiendomsselskapets prosjektering da boligen først skulle bygges. Retten fant at eiendomsselskapet ikke hadde prosjektert muren som hadde setningsskader, men at denne ble satt opp etter avtale med tiltakshaverne og entreprenøren som stod for boligoppføringen. Videre hadde tiltakshaverne selv tatt initiativ til endringer av garasjen ved å flytte på bæresøylen og redusere brannsikkerheten. Dette medførte at endringene som tiltakshaverne stod for var den dominerende årsaken til det økonomiske tapet som forsikringsselskapet led.

Retten kom dermed til at forsikringsselskapets tap ikke var erstatningsrettslig vernet. Retten påpekte at det hadde blitt lagt særlig vekt på at manglene ikke var massive, at F og G ikke hadde blitt satt i en vanskelig situasjon, og tiltakshavernes rolle som årsak til tapet.

Betydningen av offentligrettslige krav ved privatrettslige forpliktelser (LA-2022-87013)

Agder lagmannsrett avsa den 8. februar 2023 dom i tvist mellom en kommune og en totalentreprenør etter gjennomført entreprise knyttet til etablering av vannledning i en elv. Kontrakten ble inngått i august 2019, og var basert på NS 8407. Saken gjaldt krav om tilleggsvederlag, fristforlengelse og dagmulkt. Hovedproblemstillingen var om oppdraget var utført i henhold til kontrakt, herunder om offentligrettslige krav påvirket totalentreprenørens plikter overfor byggherren.

Arbeidene ble gjennomført fra midten av april til 5. mai 2020. Kort tid senere oppsto det uenighet mellom partene om hvorvidt vannledningen var lagt for grunt i forhold til kontaktens krav. Byggherren krevde at ledningen skulle graves dypere. Totalentreprenøren hevdet på sin side at ledningen var lagt i henhold til kontrakten, slik at ytterligere graving ville innebære tilleggsarbeid.

Til tross for uenighetene utførte totalentreprenøren høsten 2020 arbeider med nedgraving av ledningen. Det var i stor grad tidsbruken og kostnadene knyttet til disse arbeidene som var tvistetema i saken for lagmannsretten. Det sentrale tema ved lagmannsrettens behandling var om totalentreprenøren ved opprinnelig utførelse overholdt sine forpliktelser etter partenes totalentreprisekontrakt.

Lagmannsretten tok utgangspunkt i kontrakten, og påpekte at samtlige dokumenter måtte leses og forstås i sammenheng når kontraktens innhold skal fastlegges. Ved tolkningen av kontrakten måtte det også tas utgangspunkt i at den ble inngått etter konkurranse mellom inviterte tilbydere. Det måtte foretas en objektiv fortolkning, der ordlyden måtte tillegges stor vekt, samtidig som at byggherren måtte bære ansvaret for at ansvarsgrunnlaget ga en klar og presis beskrivelse jf. HR-2012-2126-A.

Det ble så foretatt en konkret vurdering av sakens dokumenter. Lagmannsretten fremhevet at kravspesifikasjonen anga en minsteavstand fra ledning og lodd til vannoverflaten på minimum 1 meter. Dette kravet var overholdt. Det var ingen andre bestemmelser i kontrakten som rokket ved entreprenørens grunn til å basere seg på dette kravet ved utførelsen. Som et ytterligere tolkningsmoment påpekte lagmannsretten at samtlige entreprenører baserte sine tilbud på samme utførelsesmetode. At tilbyderne hadde samme oppfatning av konkurransegrunnlagets krav til leggedybde, tilsa at entreprenøren hadde utført i samsvar med kontrakten.

Lagmannsretten gikk deretter over til å vurdere om det forelå offentligrettslige krav som avvek fra avtalens krav til leggedybde, og om slike krav i tilfelle påvirket totalentreprenørens avtalerettslige plikter overfor byggherren.

Retten undersøkte først eventuelle offentligrettslige krav til leggedybde. Her foretok lagmannsretten en konkret vurdering av et dispensasjonsvedtak som ble fattet før kontraktsinngåelsen, men som totalentreprenøren hadde søkt kommunen om å overta ansvarsretter for. Lagmannsretten fremhevet at det var usikkert om det i det hele tatt forelå motstrid mellom tillatt og utført plassering av vannledningen. Retten tok imidlertid ikke nærmere stilling til spørsmålet, da retten ikke fant grunnlag for at totalentreprenøren kunne holdes ansvarlig overfor byggherren på kontraktsrettslig grunnlag for manglende overholdelse av offentligrettslige krav.

Lagmannsretten la vekt på at det var byggherren som hadde produsert tegningsgrunnlaget i dispensasjonsvedtaket som var årsak til et eventuelt misforhold mellom angitte dybder. Tillatelsen var kjent for byggherresiden da konkurransegrunnlaget med dybdekravet ble utarbeidet, og byggherren var derfor nærmest til å kjenne innholdet i og grunnlaget for dette. Et eventuelt misforhold mellom dybdekrav i offentlige tillatelser og leggedybde måtte være byggherrens risiko, og påvirket ikke totalentreprenørens forpliktelser overfor byggherren.

Totalentreprenøren ble følgelig tilkjent tilleggsvederlag og fristforlengelse, og byggherrens krav om dagmulkt ble forkastet.

Saken er utpreget konkret begrunnet, men er likevel egnet til å illustrere hvordan domstolene tolker kontrakter mellom profesjonelle parter. Saken viser også i hvilken grad offentligrettslige krav er av betydning ved fastlegging av privatrettslige forpliktelser i kontrakt.

Saker fra tingrettene

Krav om vederlagsjustering og fristforlengelse i sluttoppgjør (TVIN-2021-152781)

Den 31. mars 2023 avsa Vestre Innlandet tingrett dom i sak om en totalentreprenørs krav på vederlagsjustering i totalentreprise etter oppføring av nytt omsorgssenter. Partene var Consto AS (totalentreprenør) mot Søndre Land kommune (byggherre). Partenes kontrakt var basert på NS 8407. Kommunen, som fikk fullt medhold, ble representert av CMS Kluge v/advokat Håkon Skorstad og advokat Steffen Kvisler.

Saken gjaldt bygging av et omsorgssenter i Søndre Land kommune med 90 boenheter fordelt på 12 700 m2. Consto var totalentreprenør, med ansvar for grunnarbeider, bygg- og tekniske fag. Kontraktssummen var på ca. 400 MNOK inkl. mva. Saken reiste spørsmål om hvorvidt ulike påberopte forhold utgjorde endringer i henhold til partenes kontrakt.

De omtvistede endringskravene kan noe forenklet deles inn i fem kategorier; grunnforhold, baderomskabiner, mengdekrav, brannkrav og forsinkelsesrelaterte krav.

Fire av endringsmeldingene gjaldt spørsmål om grunnforholdene avvek fra det entreprenøren hadde grunn til å regne med. Det var opplyst i konkurransegrunnlaget at grunnforholdene bestod av tørrskorpe, fyllmasser, og et tykt lag fast morene før berg. Det var også inntatt et vedlegg som beskrev ulike jordarter, som beskrev «morene» som bestående av «alle fraksjoner fra leire til blokk». Videre var det angitt i funksjonsbeskrivelsen at egnede masser kunne benyttes til oppfylling.

Consto hadde lagt til grunn at morenemassene besto av sand og grus, og derfor kunne tilbakefylles under bygg. Det lot seg ikke gjøre, idet morenen bestod av en stor andel silt, som gjør massene uegnet for slik bruk. Consto mente at dette utgjorde en endring, men fikk ikke medhold i dette.

Retten fant at kontrakten ikke ga Consto grunnlag for å forvente at morenen kun bestod av sand og grus, og at det ikke var grunnlag for å basere seg på tilbakefylling. Det at kontrakten anga at «egnede masser» kunne benyttes til oppfylling, var ingen garanti for massenes egnethet eller kvalitet. Heller ikke geotekniske rapporter eller andre dokumenter i kontraktsgrunnlaget ga entreprenøren grunn til å forvente at massene bestod av sand og grus. Det var derfor ikke endrede grunnforhold, og Consto fikk ikke medhold i endringskravene knyttet til dette.

Ettersom retten kom til at grunnforholdene ikke avvek fra det Consto hadde grunn til å regne med, behøvde tingretten heller ikke å gå inn på vurderingene av krav på fristforlengelse- og vederlagsjustering. Disse kravene utgjorde ca. 24 MNOK eks mva.

Videre gjaldt flere av endringsmeldingene påståtte prosjekteringsfeil fra kommunens side i forprosjektet.

En av disse endringsmeldingene knyttet seg til baderomskabiner. I konkurransegrunnlaget var det lagt opp til bruk av baderomskabiner, men Consto anførte at bruk av baderomskabiner ikke var praktisk gjennomførbart. Consto hadde derfor besluttet å plassbygge baderom i alle boenheter. Dette medførte betydelig økte kostnader, som Consto krevde som tilleggsvederlag fra kommunen.

Tingretten fremhevet at det overordnede vurderingstemaet var om det i dette prosjektet var mulig for en totalentreprenør, med vanlig planlegging og normal detaljprosjektering, å bygge baderomskabiner ved hjelp av konvensjonelle og kjente metoder – ikke nødvendigvis en bestemt metode – innenfor normale og forutberegnelige rammer. Etter en konkret vurdering fant retten at utfordringene Consto opplevde kunne ha vært løst i detaljprosjekteringen, særlig fordi flere av forholdene som ble utfordrende var eller burde være kjent for Consto allerede ved kontraktsinngåelsen. Retten tok derfor ikke Constos krav til følge.

I tillegg til overnevnte krav, fremsatte Consto også flere mengdekrav mot kommunen. Consto mente at entreprenøren i tilbudsfasen kunne beregne mengder ut fra forprosjektets tegninger og beskrivelser, og at vesentlige avvik fra disse mengdene ga Consto rett til vederlagsjustering. Kravene gjaldt økt dimensjon av massivtrevegger, økt mengde betong på grunn av større fundamenter, samt økt mengde stål.

Retten tok ingen av mengdekravene til følge. Retten vektla særlig at både prosjekterings- og mengderisikoen i kontrakten var plassert på Consto, og at det ikke forelå holdepunkter for å fravike dette utgangspunktet. Retten la også til grunn at man ikke kunne se isolert på hvor store overskridelser det var av f.eks. stål, men at dette måtte vurderes opp mot den totale kontraktssummen. Samtidig påpekte retten den potensielle skjevheten det vil utgjør å trekke frem overskridelser på enkelte innsatsfaktorer på noen deler av bygget, uten samtidig å hensynta om det kunne være besparelser på andre områder.

Consto fremsatte også krav om tilleggsvederlag knyttet til økt omfang av massivtre som følge av etablering av brannskillende dekke i massivtre mellom de øverste etasjene for å oppfylle brannkonseptet. Consto anførte at dette ikke fremgikk av tegninger i kontraktsgrunnlaget, og at det derfor var en endring. Consto fikk ikke medhold i dette. Brannkonseptet var et funksjonskrav i kontrakten som entreprenøren var pliktig å oppfylle. Brannskiller av massivtre var en av flere mulige løsninger, som entreprenøren valgte. Det var derfor ikke tale om noen endring, og Constos krav ble ikke tatt til følge.

Ettersom Consto ikke fikk medhold i noen av endringskravene i saken, gikk heller ikke retten inn på fristforlengelseskrav og krav om vederlagsjustering for rigg og drift eller plunder og heft. Consto ble dømt til å erstatte kommunens saksomkostninger på til sammen ca. 4,5 MNOK.

Saken er rettskraftig hva gjelder kravene knyttet til grunnforhold samt kostnader for vinterarbeid. De øvrige kravene er påanket fra entreprenørens side.

 

Forfattere

Portrett avArild-Skage
Arild Skage
Partner
Oslo
Portrett avHenriette-Gillingsrud
Henriette Halsnes Gillingsrud
Senioradvokat
Oslo
Portrett avIda Røkke
Ida Røkke
Advokatfullmektig
Oslo
Portrett avIsabel-Marguerite-Petrie-CMS-Norway
Isabel Marguerite Petrie
Advokatfullmektig
Oslo
Vis mer Vis mindre