Loueurs en meublés non-résidents : les cartes sont rebattues

Pour relever du statut de loueur en meublé professionnel (LMP'), le contribuable doit percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location meublée et ces recettes doivent excéder les autres revenus professionnels² du foyer.

Jusqu'ici, l'administration fiscale ne prenait en compte que les revenus profession­nels imposables en France' pour les non-résidents, leur offrant de bien meilleures chances de relever du LMP.

La loi de finances pour 2026 a mis fin à cette doctrine: les recettes locatives devront désormais être comparées aux revenus professionnels soumis à l'impôt en France, mais aussi à ceux soumis à un impôt équivalent dans l'État de résidence'. De nombreux non-résidents LMP pour­raient ainsi basculer vers le LMNP (loueur meublé non professionnel) dès 2026. Ce changement est neutre fiscalement⁵, mais le LMNP présente des désavantages sur plusieurs aspects.

Une imputation des déficits bridée

Sous les deux statuts, les revenus loca­tifs relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et sont imposés au barème progressif des non-résidents (20, puis 30 %⁶).

En revanche, le LMP permet d'imputer les déficits locatifs sur le revenu global impo­sable en France, tandis que le LMNP limite leur imputation aux revenus de la location meublée.

Le non-résident gagne toutefois à devenir LMNP puisque l'excédent des déficits est reportable sur dix ans, contre six ans en LMP.

Prélèvements sociaux: avantage au LMP pour les affiliés UE

En LMP, les revenus sont en principe soumis aux cotisations sociales des indé­ pendants (environ 35 %)⁷, contre 18,4 % de prélèvements sociaux en LMNP.

Toutefois, les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale dans l'UE/EEE, la Suisse ou un État lié à la France par un accord de sécurité sociale peuvent béné­ficier d'une dispense des cotisations fran­çaises, ce qui rend alors le LMP plus attrac­tif que le LMNP.

Ces non-résidents, s'ils basculent en LMNP, devraient désormais être redevables des prélèvements sociaux, mais seulement à raison du prélèvement de solidarité de 7,5 %.

En cas de cession, la fraction de la plus-value à court terme LMP peut également bénéficier de cette dispense de cotisations, alors que la plus-value LMNP sera intégra­lement soumise aux prélèvements sociaux (18,4 % ou 7,5 % selon le cas).

Une perte d'opportunité fiscale en cas de cession

Lorsque le bien est cédé, l'imposition de la plus-value dépend du statut LMP/LMNP au jour de la cession.

Sous LMP, le régime des plus-values professionnelles permet une exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux si l'activité LMP a été exercée pendant au moins 5 ans, lorsque les recettes annuelles sont inférieures à un certain seuil⁸.

Les non-résidents sont toutefois assujettis à un prélèvement spécifique de 19 %⁹. Cette différence de traitement pourrait constituer une discrimination au regard du droit de l'UE ou des conventions fiscales⁷⁰, qui permettrait l'application du traitement plus favorable des résidents, notamment l'exonération susvisée. Ladministration reconnaît d'ailleurs dans sa récente FAQ cette possibilité pour les non-résidais LMP¹¹.

Les non-résidents LMNP sont eux soumis au prélèvement de 19 % et aux prélève­ments sociaux, avec des abattements pour durée de détention permettant une exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).

Statu quo en matière d'impôt sur la fortune immobilière

Les biens loués meublés peuvent bénéfi­cier d'une exonération d'IFI¹² si les béné­fices nets représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Ladministration ne s'est pas prononcée sur l'interprétation de cette condition, et la loi de finances n'a pas modifié le texte de loi.

En pratique, cette exonération est rarement applicable aux non-résidents car elle exige que la location meublée constitue l'acti­vité principale du contribuable. Or, même sans activité professionnelle à l'étranger, l'éloignement géographique a conduit les tribunaux à refuser cette qualification⁷³. •

1. CGI, art. 155, IV
2. Salaires, retraites, bénéfices industriels et commer­ciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, bénéfices non commerciaux, bénéfices agri­coles et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI
3. BOI-BIC-CHAMP-40-70 - 05/02/2020 n°165
4. Col, art. 155, IV 3° du COI tel que modifié par l'article 53 de la loi de finances pour 2026
5. BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14/02/2024, § 450, au sens de l'article 201 du COI ou de l'article 202 ter du CG!
6. Sauf à prouver un taux moyen mondial inférieur (COI, art. 197A)
7. CSS, art. L. 611-1
8. CGI, art.757 septies
9. CGI, art. 244 bis A
10. Voir en ce sens CM Marseille, 7^° ch., 27 avr 2015, n°73MA00737
11. FAQ sur le régime des locations meublées de la DINR, publiée le 13 avril 2026 sur le site impots.gouv. fr 
12. CGI, art. 975, IV
13. TJ de Versailles, 1" chambre, 30 avril 2024, n°22/01600 n° 379 - Mai 2026 - GESTION DE FORTUNE 61

Artice paru dans Gestion de fortune le 1 mai 2026