Nullité d’un bail commercial sur domaine public : les conditions de nullité et les conséquences pour les parties
Un bail commercial portant sur un bien du domaine public est nul de nullité absolue pour cause d’objet illicite. La Cour de cassation a confirmé cette règle dans son arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n°24-16.483), en rappelant que les parties ne peuvent pas soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque le bien loué appartient au domaine public.
Les faits : un bail commercial consenti sur un local situé sur le domaine public
Le 12 décembre 2012, un bailleur a consenti un bail commercial à un locataire pour l’exploitation d’un restaurant situé à l’arrière d’une plage. En 2021, le bailleur a délivré au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers. Le locataire a alors assigné le bailleur en nullité du bail commercial, au motif que le local appartenait au domaine public, et a demandé la restitution des loyers versés ainsi qu’une indemnisation.
Par un arrêt du 14 mars 2024, la cour d’appel de Basse-Terre a fait droit à l’essentiel de ces demandes. Elle a déclaré l’action du locataire recevable, annulé le bail commercial, condamné le bailleur à restituer les loyers perçus et rejeté sa demande d’indemnité d’occupation. Le bailleur s’est alors pourvu en cassation.
La nullité absolue du bail commercial sur le domaine public confirmée
La Cour de cassation a confirmé que le bail commercial portant sur un bien du domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite. Elle a posé le principe suivant : les parties ne peuvent choisir conventionnellement de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque celles-ci portent sur des biens appartenant au domaine public.
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence établie, la troisième chambre civile ayant déjà statué en ce sens (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-12.714 ; Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-10.372).
Prescription de l’action en nullité : le point de départ précisé
Le bailleur soutenait que l’action était prescrite, estimant que le délai de prescription quinquennale devait courir à compter du jour de la conclusion de l’acte. La Cour de cassation a rejeté cet argument. Elle a, en effet, considéré que l’article 2224 du Code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans, était applicable aux actions en nullité pour objet illicite.
Dans ces conditions, elle a conclu que le délai de prescription de 5 ans du locataire avait commencé à courir à compter du jour où il a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat, et non à compter de la conclusion du bail. Mais l’arrêt ne donne aucune indication précise du moment à partir duquel le preneur avait pu ou dû connaître le caractère illicite du bail.
L’indemnité d’occupation due au bailleur même non propriétaire
Sur le sujet des restitutions entre les parties, la Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt d’appel qui refusait d’accorder au bailleur une indemnité d’occupation, au motif qu’il n’était pas propriétaire du local.
Au visa des articles 1131 et 1304 du Code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), la Cour de cassation a rappelé que les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure. Chacune des parties pouvaient ainsi prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies.
En l’espèce, la cour d’appel avait elle-même constaté que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant. La Cour de cassation a conclu, en conséquence, que le bailleur pouvait prétendre à une indemnité d’occupation correspondant à la jouissance effective du local. La solution serait sans doute la même sous l’empire des textes issus de l’ordonnance du 10 février 2016.
Article paru dans Option finance le 08 juin 2026
