Taxe annuelle en Île-de-France et en région PACA : le Conseil d'État abandonne le critère de l’accès au public pour les locaux commerciaux
En substituant un critère fonctionnel à la notion d’accessibilité au public retenue jusqu’alors par la doctrine administrative, il élargit potentiellement l’assiette de la taxe et invite les contribuables à revoir la ventilation de leurs surfaces déclarées.
Par une décision rendue le 18 février 2026, n° 501752, SCI du Bois (mentionnée aux Tables du recueil Lebon), les 9ème et 10ème chambres réunies du Conseil d’Etat ont opéré un changement majeur dans la qualification des locaux commerciaux soumis à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (dite TSB) en Île-de-France (article 231 ter du CGI). En toute logique, cette solution concerne également les locaux situés dans certains départements de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur où une taxe similaire s’applique (article 231 quater du CGI).
Rappelons que sont soumis à cette taxe quatre catégories de locaux : les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement. A chacune de ces catégories, correspond des seuils d’imposition et des tarifs spécifiques.
Au cas des locaux commerciaux, qui nous intéressent dans cette affaire, le seuil d’assujettissement s’élève à 2.500 m². Pour calculer les surfaces imposables desdits locaux commerciaux, la loi indique que la taxe est due sur « les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à ces activités de vente ou de prestations de service ».
Le Bulletin officiel des finances publiques précise quant à lui que seuls les locaux auxquels le public a normalement accès doivent être regardés comme des locaux commerciaux pour l’application de la TSB.
Un garage automobile à l’origine d’un revirement important
L’affaire en cause concernait la société SCI du Bois, propriétaire d’un ensemble immobilier situé à Cheptainville, dans l’Essonne, donné à bail à une société y exploitant un garage automobile. Pour l’imposition à la TSB, la société propriétaire avait initialement déclaré une surface de locaux commerciaux supérieure au seuil d’assujettissement de 2 500 m².
Estimant par la suite que l’atelier de réparation automobile, qui n’était pas accessible au public, ne devait pas être pris en compte dans les surfaces taxables, la société a sollicité, par réclamation contentieuse, la restitution partielle de la taxe acquittée.
Le Tribunal administratif de Versailles a accueilli cette demande et prononcé la décharge de l’imposition, excluant l’atelier des surfaces imposables, de sorte que le seuil de 2 500 m² n’était pas atteint.
Sur appel du Ministre, la Cour administrative d’appel de Versailles a toutefois annulé ce jugement et, de manière surprenante, considéré que l’atelier constituait une « dépendance immédiate et indispensable d'un local de bureau » (en l'espèce, dépendance du bureau d'accueil de la clientèle), imposable à ce titre dans la catégorie des bureaux.
Saisie d'un pourvoi par la société propriétaire, le Conseil d’Etat a choisi une voie radicalement différente.
L'abandon du critère de l'accès du public au profit d'une approche fonctionnelle
Le principal apport de cette décision réside dans le considérant de principe posé par le Conseil d’Etat : « Les locaux dans lesquels des prestations de service à caractère commercial ou artisanal sont effectuées sont imposables dans la catégorie des locaux commerciaux mentionnés au 2° du III de l’article 231 ter du CGI. »
Appliquant ce principe au cas d’espèce, le Conseil d’Etat juge que l’atelier de réparation automobile relève de la catégorie des locaux commerciaux dès lors que la société locataire y exerce son activité d’entretien et de réparation de véhicules, « sans qu'ait d'incidence la circonstance que cette partie de l'établissement n'était pas accessible au public ».
Cette formulation paraît simple. Elle marque pourtant une rupture importante : le critère déterminant devient désormais la fonction du local et non son accessibilité physique au public.
Le Conseil d’Etat va même plus loin qu’une simple censure de l’analyse retenue par la cour administrative d’appel. Il ne se contente pas d’écarter la qualification de dépendance d’un bureau ; il substitue à celle-ci une qualification autonome de local commercial fondée sur la nature de l’activité exercée.
Un désaveu implicite mais net de la doctrine administrative
L’apport majeur de cette décision réside moins dans le sort réservé à l’atelier de réparation automobile que dans l’abandon d’un critère doctrinal que l’administration fiscale appliquait depuis plusieurs années.
Jusqu’à présent, la doctrine administrative retenait, pour les locaux commerciaux, l’accès du public comme critère déterminant pour la qualification des surfaces taxables. Cette approche avait le mérite de la simplicité : les surfaces ouvertes à la clientèle étaient à retenir dans les surfaces taxables ; les surfaces fermées au public pouvaient en être exclues.
Ce critère présentait en outre l’avantage d’une cohérence dans la détermination des surfaces par rapport à la répartition « surfaces des parties principales » (P1) et « surfaces des parties secondaires » (P2) prévue pour l’imposition à la taxe foncière des locaux dans lesquels s’exercent des activités commerciales ou assimilées.
Le Conseil d’Etat adopte néanmoins une lecture différente, davantage ancrée dans le texte légal.
L'article 231 ter du CGI vise les locaux destinés à l’exercice d’activités de commerce ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Aucune disposition ne subordonne cette qualification à la présence ou à l’accueil du public.
Le critère de l’accessibilité est ainsi une construction doctrinale et non une exigence découlant de la loi.
Des conséquences potentiellement importantes pour de nombreux secteurs
En consacrant un critère fonctionnel fondé sur l’activité exercée dans les locaux, le Conseil d’Etat élargit significativement le périmètre des surfaces commerciales taxables à la TSB.
La portée pratique de cette décision dépasse ainsi largement le secteur de la réparation automobile et ses répercussions risquent d’être importantes pour de nombreux secteurs d'activité, au sein desquels des espaces qui échappaient jusqu’à présent à la taxe pourraient désormais être concernés.
On pense notamment aux cuisines de restaurants, aux laboratoires de boulangerie, aux ateliers de fabrication artisanale, aux studios photographiques, aux ateliers de réparation de toute nature ou encore à certaines surfaces techniques indispensables à l’exécution de prestations de services.
Dans chacun de ces cas, l’activité commerciale ou artisanale est effectivement exercée dans le local, même si la clientèle n’y pénètre jamais.
Les conséquences financières peuvent être significatives, dès lors que l’intégration de surfaces jusqu’alors exclues pourrait entrainer un franchissement du seuil de 2 500 m² et conduire certains propriétaires à devenir imposables de ce fait.
La décision risque également d’accroître la complexité des opérations de ventilation des surfaces.
À la différence de la taxe foncière, qui repose sur une appréciation globale de l’immeuble, la TSB impose de distinguer les différentes catégories de locaux au sein d’un même ensemble immobilier. Bureaux, locaux commerciaux, surfaces de stockage et parkings peuvent ainsi coexister au sein d’un même établissement.
L’arrêt SCI du Bois renforce encore cette logique analytique en imposant désormais un examen plus fin des activités réellement exercées dans chaque espace.
Une protection doctrinale aux contours incertains
La décision soulève enfin une question importante de sécurité juridique au regard de la doctrine administrative en vigueur.
Les contribuables qui ont appliqué les préconisations de la doctrine administrative et exclu de leurs déclarations certaines surfaces non accessibles au public sont susceptibles de bénéficier de la protection prévue par l’article L. 80 A du LPF, invocable en cas de redressement.
La situation est plus délicate pour les contribuables qui avaient eux-mêmes qualifié ces surfaces de locaux commerciaux avant de solliciter un dégrèvement, comme c’était le cas de la SCI du Bois. Ceux-ci ne pourront pas invoquer le bénéfice de cette protection doctrinale.
Deux contribuables placés dans une situation identique pourraient ainsi connaître des conséquences différentes selon les choix déclaratifs effectués et ce, tant que la doctrine administrative n’aura pas été rapportée ou modifiée.
En conclusion, cette décision invite les propriétaires et exploitants d'immeubles situés en Île-de-France, mais également dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, à suivre attentivement l'évolution des commentaires administratifs et à réexaminer, le cas échéant, la ventilation de leurs surfaces entre les différentes catégories de locaux taxables.
Article paru dans Option Finance le 29 juin 2026
