La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant concernant les conséquences à déduire lorsque la clause d’indexation figurant dans un bail commercial est déclarée non écrite.
La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant concernant les conséquences à déduire lorsque la clause d’indexation figurant dans un bail commercial est déclarée non écrite (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643). En l’espèce, un bailleur a loué, par bail commercial, des locaux commerciaux situés au sein d’un parc d’activités à un locataire. Dans le cadre de deux procédures judiciaires (la première portant sur une contestation par le preneur d’un commandement de payer délivré par le bailleur ; la seconde portant sur la contestation par le preneur du congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur) qui ont été jointes, le preneur a contesté la validité de la clause d’indexation du loyer « uniquement à la hausse » figurant dans le bail, et a demandé au juge de condamner le bailleur à lui restituer le trop-perçu de loyer par l’effet de l’indexation, rétroactivement sur une période de cinq ans. Il se pose ici la question de la méthode de calcul de la créance du trop-perçu de loyer.
Le « libre jeu » de l’indexation
Par un arrêt du 29 mars 2023 (n° 20/07834), la cour d’appel de Paris avait rappelé : concernant le réputé non écrit d’une clause d’indexation, que le principe est le « libre jeu » de l’indexation, c’est-à-dire qu’une clause d’indexation doit pouvoir évoluer à la hausse comme à la baisse. Dans le cas contraire, la sanction est le réputé non écrit de la clause (Pour le cas du réputé non écrit d’une clause d’indexation uniquement à la hausse : Cass. Civ. 3e, 14 janvier 2016, n° 14-24.681 ; pour le cas où seule la stipulation prohibée est réputée non écrite concernant une clause d’indexation à la hausse uniquement : Cass. Civ. 3e, 12 janvier 2022, n° 21-11.169) ; concernant les conséquences économiques du réputé non-écrit de ladite clause, que celui-ci implique la restitution, sur les cinq dernières années à compter de la demande en justice, au preneur par le bailleur du trop-perçu de loyer en application de la clause d’indexation jugée illicite. La solution est ici fondée sur l’article 2224 du Code civil. Dans ce contentieux, la cour d’appel avait pris position sur la méthode de calcul de la créance du trop-perçu de loyer. Elle avait jugé que la créance de restitution due par le bailleur devait être calculée sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription. Le preneur soutenait au contraire que le calcul devait se faire sur la base du loyer initial.
Pas soumises à prescription
Dans son arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a commencé par rappeler une solution déjà énoncée précédemment : les actions tendant à voir réputer non écrit une clause d’indexation ne sont pas soumises à prescription (Cass. Civ. 3e, 19 novembre 2020, n° 19-20.405 ; Cass. Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-14.091). Ensuite, elle indique que l’action en restitution du trop-perçu est limitée à cinq ans précédant la demande en justice. Enfin, et c’est l’apport de l’arrêt, elle énonce que la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application de la stipulation jugée non écrite. En conséquence, est censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris ayant jugé que la créance de restitution de l’indu devait être calculée sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription. On retiendra donc que la somme à restituer, en cas d’indexation illicite, doit être calculée sur la base du loyer initial. Cette décision met en évidence l’importance de la rédaction d’une clause d’indexation dans un bail commercial et les conséquences économiques qui peuvent découler d’une clause d’indexation jugée illicite. Les bailleurs doivent être vigilants dans la rédaction de cette clause car le risque économique peut s’avérer significatif. Pour les locataires, cette décision rappelle les possibilités d’action qu’ils peuvent mettre en œuvre en présence d’une clause d’indexation entachée d’irrégularité et précise les conséquences économiques dont ils peuvent bénéficier.
Article paru CNews immo le 18 avril 2025
