Le marché des bureaux reste en berne et cette classe d’actifs continue de s’enliser dans des décotes successives avec une issue plus qu’incertaine lorsqu’ils ne sont pas implantés dans des emplacements dits « prime ».
Ce n’est pas le cas des transactions impliquant des actifs logistiques qui ont le vent en poupe et cette classe d’actifs jouit de la faveur des emprunteurs qui possèdent parfois le foncier nécessaire au développement d’un tel projet immobilier.
Si un tel engouement pour la logistique ne peut être démenti au regard du volume d’investissement qu’il représente depuis la pandémie de Covid-19, intéressons-nous d’abord aux contraintes qui pèsent sur le financement de cette typologie d’actifs.
Les principales contraintes relatives au financement
La première d’entre elles n’est pas inhérente aux actifs logistiques dans la mesure où elle concerne l’ensemble du marché immobilier. Il s’agit en effet des taux d’intérêt qui restent élevés, loin des taux négatifs observés avant 2023.
La deuxième est la pression exercée par les bailleurs de fonds pour obtenir de leurs emprunteurs des engagements relatifs aux respects de critères ESG et/ou à l’obtention de labels et certifications environnementaux. Cette exigence, qui a un impact direct sur le coût des opérations de développement des actifs sous-jacents, est toutefois susceptible de permettre à l’acquéreur des actifs concernés de bénéficier plus facilement d’un concours bancaire dans la mesure où les prêteurs sont de plus en plus soucieux d’avoir leurs encours éligibles au qualificatif « vert » tant lorsqu’il s’agit de financer de l’acquisition que du développement.
La troisième contrainte est une évidence en matière de financement immobilier dans la mesure où la viabilité d’une opération d’acquisition et d’exploitation d’un actif logistique suppose de conclure des baux stipulant des loyers en adéquation avec les coûts engendrés par l’exploitation de l’actif sous-jacent, le service de la dette et la politique de distribution attendue de la part de l’emprunteur. La génération de ces « cash-flow » est l’une des variables que les prêteurs bancaires suivent attentivement à l’aide de ratios financiers idoines (notamment interest coverage ratio) pour calibrer le montant du concours bancaire qu’un immeuble peut supporter.
La conclusion de tels accords locatifs est envisageable si l’actif dont il est question est situé dans une zone propice à son exploitation, ce qui est apprécié en tout premier lieu par l’utilisateur au regard de ses contraintes opérationnelles propres (implantation des clients, des fournisseurs et des prestataires) mais aussi à l’aune de l’infrastructure routière et autoroutière immédiatement disponible. Autant de conditions qui, loin d’être exhaustives, génèrent structurellement une inégalité entre les régions.
La concentration structurelle des implantations de bâtiments logistiques
Les itinéraires habituels de circulation des marchandises (par exemple Paris-Lyon-Marseille) sont prisés des emprunteurs (et de leurs banquiers lorsqu’il s’agit de les financer) comme des utilisateurs. Ils connaissent une forte demande alors que d’autres axes souffrent autant du manque d’implantation d’actifs logistiques que d’infrastructure routière et autoroutière malgré la volonté affichée de bien des élus locaux de promouvoir la construction de ces actifs.
Compte tenu des contraintes relatives au financement évoquées auparavant, l’exploitation d’un actif sur un axe moins desservi augmente mécaniquement le risque de l’emprunteur, et donc le risque de celui qui le finance, lequel sera nécessairement reflété dans le coût de la dette.
Se dessine donc une cartographie des régions, ou plutôt des axes de circulation, proposant ou non une implantation viable pour un bâtiment logistique.
Ce phénomène va à l’encontre d’une implantation plus diffuse d’actifs logistiques sur le territoire. Reste à espérer qu’une amélioration des conditions financières des concours bancaires permettra de viabiliser des investissements logistiques sur des axes qui en sont encore peu dotés et de bénéficier de toute la profondeur qu’offre le marché logistique.
