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Si l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 avait, notamment, réglé le sort des clauses résolutoires en cas de non-paiement des loyers commerciaux, ainsi que celui des pénalités de retard de paiement de ces loyers pendant la période de fermeture administrative des commerces pour lutter contre l’épidémie de Covid-19, elle n’en avait toutefois pas exclu l’exigibilité pendant cette période.
Le sujet a donc fortement alimenté les contentieux entre bailleurs et locataires commerciaux et, depuis plusieurs mois, nous assistons à des positions divergentes des juridictions, prises entre le « marteau » des bailleurs et « l’enclume » des locataires.
A ce jour, la situation judiciaire pourrait être résumée comme il suit :
- dans le cadre de procédures d’urgence, telles que les procédures en référés, susceptibles d’être remises au cause par les juridictions statuant au fond, les juges tendent à rejeter l’action en résiliation de plein droit du bail engagée par les bailleurs pour non-paiement des loyers, au motif que l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative se heurterait à une contestation sérieuse (cf. notamment Tribunal judiciaire de Paris, référé, 21 janvier 2021 n°20/55750) ;
- en revanche, les décisions rendues au fond semblent considérer que les locataires ne peuvent pas s’abstenir de payer le loyer dû au motif de la crise sanitaire, alors même qu’ils subiraient la fermeture administrative de leur commerce, le bailleur n’étant pas considéré comme le garant du trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative dudit commerce imposée par le Gouvernement pour lutter contre l’épidémie (cf. TJ Paris 18e chambre, 25 février 2021 n°18/02353).
On notera, en outre, qu’il résulte des décisions les plus récentes que les arguments des locataires pour contester l’exigibilité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative sont principalement les suivants :
- le défaut de délivrance des locaux loués par le bailleur pendant cette période : sur ce premier argument, les juges ont tendance à considérer qu’aucun manquement n’est imputable au bailleur : ces mesures de fermeture s’imposent également à lui et sa seule obligation est d’assurer à son locataire la jouissance du local conformément à sa destination contractuelle et non de garantir l’exploitation de son fonds de commerce (cf. en ce sens, TJ Paris 25 février 2021 n°18/02353) ;
- la force majeure : il est classiquement jugé que l’obligation de payer ne peut pas, sauf cas extrême, tel que le blocage des établissements de crédit, être atteinte par la force majeure (Cass. com., 16 septembre 2014, n°13-20306) ; et
- la perte des lieux loués : l’argument est original. Dans une décision récente, il a été considéré que l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués résultant d’une décision des pouvoirs publics pouvait être assimilée à la situation envisagée par l’article 1722 du Code civil selon lequel « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail » (TJ Paris JEX, 20 janvier 2021, n° 20/80923). Le juge a donc considéré que la société locataire ne pouvait pas se voir réclamer le paiement des loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020 (dans le même sens, CA Versailles réf., 4 mars 2021, n° 20/02572 ; mais contra, écartant l’argument, TJ Strasbourg réf., 19 févr. 2021, n° 20/00552, jugeant que les dispositions de l’article 1722 du Code civil ne concernent que les hypothèses de destruction définitive de la chose louée).
Les professionnels du droit sont partagés sur une telle assimilation et il faudra attendre des mois, voire des années, avant de pouvoir, peut-être, disposer d’une jurisprudence établie sur cette question.
Dans l’attente, seul un accord amiable permettra aux locataires et aux bailleurs de préserver au mieux leurs intérêts respectifs et d’éviter tout aléa judiciaire, étant rappelé que certaines juridictions invitent les bailleurs à une attitude clémente en consentant abandon ou moratoire de loyers.
Article paru dans Option Finance le 24/05/2021
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