53 ans après son entrée en vigueur, la loi Hoguet du 2 février 1970, qui encadre l'activité des professionnels de l'immobilier, pourrait être sensiblement assouplie.
C’est en tout cas ce que préconise l’Autorité de la concurrence (ADLC), saisie par le Gouvernement d’une demande d’avis sur le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière (marché des ventes de biens à usage d’habitation) (Avis 23-A-07 du 2 juin 2023).
Un dispositif en décalage avec l’évolution du secteur
L’ADLC estime que le dispositif en vigueur pourrait être clarifié mais aussi assoupli au vu du constat suivant :
- La loi Hoguet et le principe de rémunération au résultat constituent un frein à une baisse des taux de commission, qui sont en moyenne de 5,78 % TTC en 2022, bien au-dessus de la moyenne de l’Union européenne (environ 4 % TTC), et cela au détriment des ménages.
- L’essor du numérique et la politique publique d’open data ont contribué à réduire l’asymétrie d’information entre le professionnel de l’entremise et ses clients concernant notamment la valeur des biens et l’état du marché. De même, le droit de la consommation a renforcé la protection économique des consommateurs et l’authentification des ventes par acte notarié du notaire a conféré un niveau de sécurité élevé aux transactions. Dès lors la loi Hoguet, qui visait notamment à pallier des lacunes législatives, ne présente plus nécessairement le même intérêt.
- La loi Hoguet n’a pas empêché l’arrivée sur le marché de nouveaux acteurs (réseaux de mandataires, plateformes de diffusion d’annonces immobilières, coachs immobiliers, acheteurs instantanés ou ibuyers) qui proposent des services similaires à ceux de l’entremise immobilière sans être pour la plupart soumis aux contraintes de la loi. Certains intervenants sont en effet rémunérés avant la réalisation effective de la vente, ce qui est susceptible de constituer un avantage concurrentiel. L’ADLC relève que ces nouvelles pratiques ont pris place sans que le nombre de litiges ou de contentieux ait particulièrement augmenté ou sans que ceux-ci aient plus particulièrement concerné les nouveaux acteurs.
Les recommandations de l’Autorité de la concurrence
Ces constatations révélant l’inadéquation de la loi Hoguet à l’évolution du secteur, l’ADLC préconise une réforme du dispositif destinée à réduire le coût des prestations de l’entremise immobilière et à en améliorer la qualité, tout en remédiant aux distorsions de concurrence rencontrées. Elle formule à ce titre deux séries de recommandations.
Les premières, de portée générale, visent à accroître la protection économique des consommateurs. Au nombre de six, elles sont présentées de manière inédite sous la forme de propositions de modifications législatives et règlementaires :
- Instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel.
- Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, et ce que le paiement des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur.
- Soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
- Imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique.
- Mettre à la disposition du public à titre gratuit (open data) les données détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière.
- Autoriser les notaires négociateurs à afficher les annonces immobilières.
Les secondes recommandations sont formulées sous forme de deux options d’assouplissement de la loi Hoguet.
Option 1. Cette option, privilégiée par l’ADLC, concerne les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services. Elle s’articule autour de deux recommandations :
- Exclure du champ de la loi Hoguet l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers ;
- Insérer dans le Code de la consommation une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds.
Option 2. Moins drastique, cette seconde option s’attache tout d’abord à clarifier le périmètre de la loi Hoguet : il s’agirait de définir précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière (activité de sélection de clients et négociation du prix de vente) et de préciser celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive. Le principe de rémunération au résultat s’appliquerait à toutes les professions exerçant une activité d’entremise immobilière.
Elle vise ensuite à simplifier les conditions d’accès à la profession (assouplissement des condition d’obtention de la carte professionnelle par un allègement de la condition de diplôme exigée et meilleure valorisation de l’expérience professionnelle).
Reste à savoir, face aux nouveaux enjeux concurrentiels, quelles suites le Gouvernement donnera à ces recommandations et s’il s’engagera sur le terrain de l’option 1 présentée par l’ADLC comme contribuant à soutenir le pouvoir d’achat et l’accès au logement.
Article paru dans Option Finance le 16/06/2023
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