Un sous-locataire qui n’a pas été agréé par le bailleur, mais que celui-ci autorise à se maintenir dans les lieux après la mise en procédure collective du locataire, peut devenir titulaire d’une convention d’occupation précaire. 

Un rappel utile : la distinction entre bail dérogatoire et convention d’occupation précaire

En application de l’article L.145-5-1 du Code de commerce, la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée « qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Elle se distingue du « bail dérogatoire » de l’article L.145-5 du Code de commerce, qui permet aux parties de déroger à la durée minimale de neuf ans du statut des baux commerciaux. Dans ce cadre, les parties peuvent conclure un bail d'une durée maximale de trois ans, qui ne donnera pas droit, à son expiration, au bénéfice du statut des baux commerciaux, sous réserve que le juge ne le requalifie pas.

Aussi, lorsque le bail est soumis au statut des baux commerciaux, la sous-location, totale ou partielle, est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Dans ce cadre, la sous-location doit être autorisée par le propriétaire qui est alors appelé à concourir à l'acte (cf. C. com. art. L.145-31).

Dans un arrêt du 13 juin 2019, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a été amenée à se prononcer sur la nature juridique du lien unissant un bailleur et un sous-locataire non agréé resté dans les locaux après la résiliation du bail principal (CA Aix-en-Provence, 13 juin 2019, n° 16/18821).

La situation d’espèce : un sous-locataire non agréé, mais toléré dans les lieux par le bailleur le temps de la procédure collective du preneur

En l’espèce, un preneur à bail commercial avait, en violation des stipulations dudit bail, conclu un contrat de sous-location sans le concours de son bailleur.

Après la conclusion du contrat de sous-location, le locataire principal avait été placé en liquidation judiciaire et le juge-commissaire avait autorisé la résiliation du bail principal.

Le sous-locataire a été autorisé à rester dans les locaux loués avec l’accord verbal du bailleur jusqu'au dénouement de la procédure collective. Pendant cette période, le bailleur lui a adressé des quittances intitulées « indemnité d’occupation ».

A l’issue de la procédure collective, le bailleur a finalement indiqué vouloir mettre fin à « la convention d’occupation précaire verbalement consentie » et a sollicité la restitution des locaux.

Le sous-locataire s’y est opposé en invoquant les dispositions de l’article L.145-31 du Code de commerce l’autorisant à revendiquer un droit au renouvellement directement auprès du bailleur.

La solution retenue : l’existence d’une convention d’occupation précaire entre le bailleur et le sous-locataire occulte

Le tribunal de grande instance de Tarascon, la cour d’appel d’Aix-en-Provence et la Cour de cassation se sont successivement prononcés sur cette affaire en 2012, 2013 et 2016 avant qu’elle ne soit renvoyée devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée.

Celle-ci a écarté la demande du sous-locataire en considérant :

• d’abord, que la sous-location était irrégulière et donc inopposable au bailleur qui n’a pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ;
• ensuite, que le maintien dans les lieux du sous-locataire et la perception « d’indemnités d’occupation », et non de loyers, par le bailleur ne suffisent pas « à faire naître un bail commercial en l'absence de volonté expresse des parties » ;
• enfin, que le bailleur avait dénoncé « la convention d’occupation précaire verbalement consentie » à la suite de la résiliation du bail principal dont était titulaire le locataire principal.

Toutefois, la Cour d’appel a considéré que le sous-locataire non agréé resté dans les locaux après la résiliation du bail principal bénéficie d’une convention d’occupation précaire dès lors que le bailleur a donné son accord à la poursuite de cette situation de fait, jusqu’à l’issue de la procédure collective.

En définitive, un sous-locataire occulte n’est pas, dans certaines circonstances exceptionnelles, privé de tout droit à l’encontre du bailleur après la résiliation du bail principal.

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Cet article a été publié dans notre Lettre des baux commerciaux de novembre 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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