Fixation du loyer de renouvellement du bail

Fixation du loyer de renouvellement du bail : la destination des locaux est déterminée exclusivement en fonction des stipulations contractuelles 

La cour d’appel de Paris vient de confirmer une nouvelle fois que, pour apprécier si les locaux relèvent de l’article R.145-11 du Code de commerce, il convient d’examiner la destination convenue entre les parties dans le bail et non l’utilisation effective des lieux par le locataire (CA Paris, 7 novembre 2018, n° 17/04756).

Les faits : circonstances et prétentions - En l’occurrence, il s’agissait de déterminer le loyer du bail renouvelé. Le bailleur prétendait à l’application de l’article R.145-11 du Code de commerce. Celui-ci fixe le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Le local était loué à une banque notoirement connue. La clause du bail relative à la destination stipulait "de ne pouvoir exercer dans les lieux loués d’autre commerce que celui désigné en tête des présentes". Le bailleur considérait que la clause ne pouvait se comprendre que pour la seule activité de la banque et que les agences bancaires étant considérées comme des locaux à usage exclusif de bureaux, le loyer du bail renouvelé devait être fixé indépendamment de la règle du plafonnement.

Le locataire ne l’entendait pas ainsi, faisant valoir qu’il convenait de s’attacher non à l’activité effectivement exercée par le locataire mais à la destination contractuelle. Ainsi, aucune destination n’étant mentionnée en tête du bail, il n’y avait pas lieu d’interpréter des clauses claires, outre qu’en tout état de cause elles devraient être interprétées en faveur de celui qui a contracté l’obligation et, en conséquence, en faveur du locataire.

Le principe applicable - La Cour d’appel a rappelé les règles de fixation du loyer d’un local loué à usage exclusif de bureaux. Elle a souligné que le préalable à l’application de ces règles est d’examiner la destination convenue par les parties dans le bail, et non l’utilisation effective des lieux par le locataire.

L’analyse - La Cour d’appel relève qu’aucune destination n’est mentionnée en tête du bail comme y renvoie la clause "Destination".

Elle souligne en outre qu’il n’y a lieu à interprétation et à la recherche de la commune intention des parties que si une convention contient des dispositions obscures et ambiguës. Elle n’assimile pas à une telle situation le fait que les parties n’aient pas précisé en tête du bail renouvelé la destination contractuellement autorisée. La Cour d’appel considère ainsi qu’on ne peut conclure de ce bail que les parties aient entendu restreindre l’usage des locaux à celui de commerce de banque du fait que le locataire exerce une activité bancaire.

Elle en conclut que l’absence de toute restriction sur la destination contractuelle dans le bail équivaut à une destination "tous commerces", de sorte que le loyer doit être fixé selon la règle du plafonnement.

La Cour d’appel souligne par ailleurs que les bailleurs n’invoquent pas la monovalence des locaux ni ne produisent la preuve qui leur incombe de l’importance et du coût des travaux qui devraient être réalisés pour affecter les locaux à un autre usage. Il n’y a donc pas lieu d’envisager le déplafonnement du loyer sur le fondement de l’article R.145-10 du Code de commerce.

Portée de l’arrêt : une confirmation jamais inutile - Cette décision s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence constante qui fait prévaloir les stipulations contractuelles sur l’usage qui est fait des lieux par le locataire.

La Cour de cassation a ainsi déjà eu l’occasion de se prononcer sur l’inutilité de rechercher la commune intention des parties en cas de discordance entre l’exploitation réellement exercée par le locataire et les stipulations du bail, ces dernières prévalant (Cass. 3e civ., 17 juillet 1997, n° 96-10.261). La destination contractuelle prime également les éléments descriptifs des lieux loués (Cass. 3e civ., 9 mars 2010, n° 09-13.528 ; Cass. 3e civ., 4 mars 2008, n° 07-13.881).

Comme disait Talleyrand, "si cela va sans le dire, cela ira encore mieux en le disant".

Actualité des baux commerciaux :

Cet article a été publié dans notre Lettre des baux commerciaux d'avril 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

En savoir plus sur notre cabinet d'avocats :

Notre cabinet d'avocats est l’un des principaux cabinets d’avocats d’affaires internationaux. Son enracinement local, son positionnement unique et son expertise reconnue lui permettent de fournir des solutions innovantes et à haute valeur ajoutée dans tous les domaines du droit.

A propos de notre cabinet d'avocats

Expertise : Baux commerciaux

Expertise : Droit immobilier & construction