La non-contestation de la conformité ne protège pas le constructeur en infraction

Aux termes d’une décision du 3 décembre 2019 (n°18-86.032), la Cour de cassation considère que ni la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, ni l’attestation certifiant l’absence de contestation de la conformité des travaux avec le permis de construire ne s’opposent à l’exercice de l’action publique.

Absence d’effet sur l’action publique de la déclaration d’achèvement et de l’attestation de non-contestation de conformité

Un constructeur réalise une maison d’habitation comprenant trois logements alors que le permis de construire obtenu n’en prévoit que deux. Ce faisant, il viole les prescriptions de son permis de construire et celles du plan local d'urbanisme.

Ces travaux font l’objet d’une déclaration d’achèvement (article L. 462-1 du Code de l’urbanisme) et l’Administration ne relève pas d’anomalies concernant la conformité desdits travaux au permis de construire dans le délai qui lui était imparti (article R. 462-6 du Code de l’urbanisme).

Le maire ayant gardé le silence après avoir reçu la déclaration, le prévenu soutient que la non-opposition à sa déclaration d'achèvement a éteint l'action publique engagée par la commune.

La chambre criminelle de la Cour de cassation précise que la déclaration d’achèvement et l’attestation de non-contestation de conformité n’empêchent pas de constater postérieurement l’illégalité d’une construction et de déclencher des poursuites pénales.

Effet de l’absence de contestation de la conformité des travaux sur la situation administrative de l’immeuble

Le Conseil d’Etat considère que, en application de l’article L. 462-2 du Code de l’urbanisme, lorsque le bénéficiaire d'un permis ou d'une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l'autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l'a pas fait dans le délai imparti de 3 ou 5 mois selon le cas (CE, 26 novembre 2018, n°411991). Dès lors, sauf le cas de fraude, l’Administration ne peut plus exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration de régularisation, c’est-à-dire portant sur des éléments irréguliers de la construction existante.

En conséquence, si les travaux irréguliers ne peuvent plus être remis en cause lors d’une demande d’autorisation d’urbanisme ultérieure, ils sont toujours susceptibles - pendant un délai de 6 ans suivant leur achèvement (prescription pénale) - de faire l’objet de poursuites pénales et, le cas échéant, d’une condamnation à remise en état.

Distinction de la violation du permis de construire et de celle du plan local d’urbanisme

Au cas d’espèce, le règlement du plan local d’urbanisme imposait la création de six places de parking pour deux logements et de onze places pour trois logements.

Le constructeur n’avait pas non plus respecté ces prescriptions : il a été également sanctionné pour violation du PLU sur le fondement de l’article L. 610-1 du Code de l’urbanisme.

En effet, la violation du plan local d’urbanisme est distincte de l’infraction de travaux non-conformes au permis de construire.

Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de Juillet 2020. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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