Non-conformiteit bij overdracht van agrarisch onroerend goed

Kopers van een onroerende zaak kunnen na de overdracht geconfronteerd worden met gebreken. Die gebreken kunnen zo ernstig zijn, dat de onroerende zaak niet geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Te denken valt aan ernstige scheurvorming in de muren, een gebrekkige fundering, met schimmel aangetaste vloeren, asbest, bodemverontreiniging, puinresten in de grond etc. Doordat in het verleden boerenerven wel werden opgehoogd met (asbesthoudend) puin, alsmede doordat in het kader van de bedrijfsvoering verontreiniging in de bodem terecht kan komen, zijn in de loop der jaren diverse procedures gevoerd waarin de koper van agrarisch onroerend goed de verkoper aansprakelijk stelde voor dergelijke gebreken.

In die procedures doet de koper een beroep op het ‘conformiteitsbeginsel’ en vordert op grond daarvan schadevergoeding, vermindering van de koopprijs of ontbinding van de koopovereenkomst. Uit het in de wet neergelegde conformiteitsbeginsel vloeit voort dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat de koper in dat kader precies mag verwachten, wordt in de rechtspraak nader uitgewerkt. Daaruit volgt dat die vraag wordt beantwoord aan de hand van de diverse omstandigheden van het geval. Niet iedere onvolkomenheid leidt tot non-conformiteit. Gekeken wordt bijvoorbeeld naar het gebruik dat partijen zijn overeengekomen (woning of bedrijfsbestemming), naar hetgeen partijen met elkaar hebben afgesproken (bijvoorbeeld wie het risico draagt van eventuele verontreiniging), naar hetgeen de verkoper heeft medegedeeld, en naar de aard en ouderdom van de
opstallen (bij oude opstallen dient de koper rekening te houden met achterstallig onderhoud). Voorts wordt bekeken of de verkoper aan zijn mededelingsplicht en de koper aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Verkoper heeft de verplichting om de koper te wijzen op de gebreken die hem bekend zijn of horen te zijn; anderzijds heeft de koper de verplichting om de staat van de onroerende zaak te onderzoeken en eventueel aanvullend onderzoek in te stellen indien er reden tot twijfel bestaat. In het algemeen prevaleert de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper.

Omdat het aldus van diverse omstandigheden afhangt of een koper met een beroep op het conformiteitsbeginsel met succes de verkoper kan aanspreken, is de (talrijke) rechtspraak hierover zeer casuïstisch. Zo werd in een uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden van 24 april 2012 beslist dat sprake was van non-conformiteit bij verkoop van een boerderij waarbij de koper na de overdracht constateerde dat de bodem rond de boerderij zwaar verontreinigd was met asbest. Op de plaats waar de verontreiniging werd aangetroffen had de verkoper in 1980 ter ophoging van het terrein puin laten storten door een bedrijf. De verkoper verweerde zich met de stelling dat hij niet wist dat dat puin met asbest verontreinigd was en dat hij dat ook niet kon weten. Het hof honoreerde dit verweer niet, omdat in de procedure was komen vast te staan dat dat puin destijds gestort was door een bedrijf dat in de jaren tachtig en negentig slecht bekend stond in verband met betrokkenheid bij diverse
milieuschandalen. Verkoper had koper daarover moeten informeren en heeft daarmee zijn mededelingsplicht geschonden. Verkoper diende als gevolg daarvan diverse kosten (o.a. saneringskosten) aan koper te vergoeden.

Ook werd non-conformiteit aangenomen wegens schending van de mededelingsplicht van verkoper, bij verkoop van een woonboerderij waarvan het terrein vervuild bleek te zijn met asbest, puin en olie. De verkoper had voorafgaand aan de koop een bodemonderzoeksrapport aan de koper ter inzage gegeven, waarin werd vermeld dat geen sprake was van vervuiling met asbest of andere stoffen. Nadat de koper toch vervuiling had aangetroffen, bleek dat het betreffende rapport geen betrekking had op het verkochte perceel maar op daaromheen liggende percelen. De verkoper stelde dat de koper dat had moeten zien, maar de rechtbank Zutphen deeld die mening niet: doordat de verkoper de koper er niet expliciet op had gewezen dat het rapport op omliggende percelen betrekking had, was koper op het verkeerde been gezet. Om die reden mocht hij ervan uitgaan dat er geen noemenswaardige vervuiling op het perceel aanwezig zou zijn. Het gerechtshof Arnhem was het met dit uitgangspunt eens. Omdat in hoger
beroep echter voor het eerst werd aangevoerd dat (de makelaar van) de verkoper (de makelaar van) de koper er wél op had gewezen dat het bodemrapport geen betrekking had op het perceel met woonboerderij zelf, werd de verkoper toegelaten daarvan bewijs te leveren.

Géén non-conformiteit werd aangenomen bij verkoop van een circa 100 jaar oude woonboerderij, waarbij na overdracht kolengruis en sintels in de bodem werden aangetroffen. Uit het bodemrapport bleek dat sanering niet noodzakelijk was, tenzij de koper (bijvoorbeeld) een aanbouw zou willen realiseren of een moestuin zou willen aanleggen. Koper stelde dat hij aldus in de gebruiksmogelijkheden werd beperkt, zodat het woonhuis niet geschikt was voor normaal gebruik. De rechtbank in Maastricht was het daar niet mee eens. De aangetroffen verontreiniging stond het gebruik van de boerderij als woonhuis niet in de weg. Omdat de koper voorafgaand aan de koop de verkoper niet had geïnformeerd over eventuele plannen tot het maken van een aanbouw, het herinrichten van het terrein of het aanleggen van een moestuin, zijn dergelijke activiteiten niet zonder meer te beschouwen als normaal gebruik als woonhuis van de onderhavige boerderij, aldus de rechtbank. Bovendien was de rechtbank van
mening dat koper zijn onderzoeksplicht had geschonden. Er was sprake van een 100 jaar oude boerderij waarop tot 1984 het boerenbedrijf werd uitgeoefend en koper (die altijd daar in de buurt had gewoond) wist dat in het verleden as over het terrein werd verspreid, zodat er voor koper alle aanleiding tot twijfel bestond. De koper had om die reden nader onderzoek moeten doen en diende zijn schade zelf te dragen.

Eveneens werd geen non-conformiteit aangenomen in een recent gepubliceerde uitspraak van het gerechtshof Arnhem (23 januari 2013). Na overdracht van een woonhuis met tuinderij werden tijdens graafwerkzaamheden metselpuin, bouw- en sloopafval, huishoudelijk afval, bedrijfsafval en asbesthoudend materiaal aangetroffen. Het puin werd aangetroffen in een strook grond tussen de achtergevel van de woning en de kas. De koper stelde dat geen normaal gebruik mogelijk is, onder andere omdat ter plekke geen tuin kan worden aangelegd. Het hof stelde dat voor de beantwoording van wat in dit geval onder ‘normaal gebruik’ dient te worden verstaan, van belang is dat de grond en de opstallen ten behoeve van een tuinbouwonderneming zijn gekocht en ook als zodanig door koper worden gebruikt, alsmede dat de woning ruim 350 jaar oud is en in wezen een bedrijfswoning is. De aanwezigheid van het puin staat niet in de weg aan het gebruik ten behoeve van een (bedrijfs)woning en een
tuinbouwonderneming, zoals bijvoorbeeld parkeerdoeleinden, laden en lossen etc. Bovendien hadden kopers volgens het hof niet zondermeer mogen verwachten dat zich geen puin in de grond zou bevinden, onder andere omdat het koper bekend was dat het perceel sinds lange tijd was gebruikt ten behoeve van een land- en/of tuinbouwbedrijf. Het hof vernietigt vervolgens het vonnis van de rechtbank Arnhem, waarin nog was aangenomen dat de koper géén puin in de bodem hoefde te verwachten.

Kopers en verkopers van agrarisch onroerend goed dienen zich derhalve goed bewust te zijn van (de reikwijdte van) hun mededelings- en onderzoeksplicht. Voorts is uiteraard van groot belang om in de koopovereenkomst goede en duidelijke afspraken te maken, teneinde het risico op procedures zoveel mogelijk te voorkomen.

Heeft u vragen na het lezen van deze bijdrage of heeft u interesse in meer informatie over non-conformiteit bij overdracht van (agrarisch) onroerend goed? Neem contact op met Marjolein Pesch.