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Contrat de promotion immobilière (CPI)

L'action directe du sous-traitant contre le maître d'ouvrage

28/06/2019

En principe, le contrat de promotion immobilière (ci-après « CPI ») qualifié de « mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet » (articles 1831-1 du Code civil et L. 221-1 Code de la construction et de l’habitation) exclut l’application du régime de la sous-traitance instauré par la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 (Cass. 3e civ., 20 décembre 1978 n° 78-92.655, Cass. 3e civ., 23 avril 1986 n° 84-12.852).

En effet, par le jeu de la représentation, les entrepreneurs avec lesquels le promoteur-mandataire contracte sont réputés directement liés au maître de l’ouvrage (CE, 14 janv. 2008, n° 297221 ; article 1831-2 du Code civil) : sitôt l’acte conclu, la personne du promoteur-mandataire s’efface pour que seul le maître de l’ouvrage soit réputé partie à cet acte.

Si, dans le cadre du CPI, le promoteur a vocation à agir au nom du maître de l’ouvrage, il peut également être amené à faire appel à des entrepreneurs en dehors de tout mandat de représentation. Dans ce cas précis, le promoteur sera qualifié de locateur d’ouvrage qui sous-traite.

Le caractère ambivalent du contrat de promotion immobilière (CPI)

Bien que la lettre du texte consacre la primauté de la nature de mandat, le contrat de promotion immobilière (CPI) n’en reste pas moins un contrat voulu comme « mixte qui comporte pour partie des éléments de mandat et pour partie des éléments du louage d’ouvrage » (JOAN 13 juin 1971 p. 2815).

Afin de protéger l’ensemble des accédants à la propriété, l’objectif du législateur de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction était d’étendre les obligations du promoteur-vendeur (loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d'immeubles à construire) au promoteur-mandataire.

Partant, le CPI n’est pas un simple mandat (la qualification d’intérêt commun ne modifiant en réalité que les modalités de révocation de l’article 2004 du Code civil) dans la mesure où le promoteur supporte le risque d’une opération dont il n’a pas corrélativement le profit.

Ainsi, le promoteur, tenu d’une manière générale à une obligation de résultat, assume des obligations qui dépassent largement celles d’un simple mandataire : « faire procéder à l’édification de l’immeuble, gérer l’opération, rendre compte, prendre en charge les dépassements du prix convenu, garantir les obligations incombant aux locateurs d’ouvrage, assurer l’ouvrage pour le compte du maitre de l’ouvrage » (P. Malinvaud, P. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, Droit de la promotion immobilière, 8e éd, n° 764).

La qualité de « locateur d’ouvrage qui sous-traite » du promoteur  

Il existe deux cas dans lesquels le promoteur sera qualifié de locateur d’ouvrage qui sous-traite.

        1. En cas de dépassement des missions qui lui ont été confiées :

Le mandant n’est tenu que dans la mesure où le mandataire a exécuté le contrat conformément à la mission qui lui a été confiée (article 1998 du Code civil). Dès lors, les actes passés au-delà sont inexistants pour le maître d’ouvrage et engagent à l’inverse, personnellement le promoteur.

Toute la difficulté réside dans la délimitation des pouvoirs de représentation accordés au promoteur.

A ce titre, le législateur a prévu que le promoteur était titulaire d’un mandat général emportant pouvoir « de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme » (article 1831-2, al 1 du Code civil) dans l’enveloppe du prix convenu, mais qu’au-delà, il lui fallait obtenir un mandat spécial pour « les emprunts qu'il contracte ou par les actes de disposition qu'il passe » (article 1831-2, al 2 du Code civil).

D’une manière générale, la doctrine s’accorde à dire, qu’au regard de l’ambiguïté de la rédaction très générale de l’article 1831-1, les pouvoirs de gestion et représentation se confondent, ce qui conduit le promoteur à intervenir souvent proprio motu (D. Tomasin, Droit de la construction, 6e ed).

        2. En tant que « promoteur-constructeur » :

La loi prévoit elle-même que le promoteur puisse agir en dehors du mandat. L’article 1831-1 du Code civil dispose à cet effet que lorsque ce dernier « s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d’ouvrage ».

En raison de cette qualification de locateur d’ouvrage, les contrats conclus par le promoteur dans cette hypothèse sont des « opérations d’entreprise générale » réalisées dans le cadre « d’un second contrat qui donne toute satisfaction - le contrat d’entreprise » (JOAN 13 juin 1971 p. 2815) lequel se greffe au CPI, en dehors de tout pouvoir de représentation.

  • Les conditions de l’action directe des sous-traitant contre le maître de l’ouvrage :

Dans ces deux hypothèses, le recours pour l’exécution à des tiers relèvera du régime de la sous-traitance régi par la loi du 31 décembre 1975.

En conséquence, le maître de l’ouvrage ne sera tenu de payer directement les sous-traitants que si :

A noter néanmoins que le maître de l'ouvrage n’est tenu à l'égard du sous-traitant que dans la limite de ce qu'il doit encore à l'entrepreneur principal (Cass. 3e civ., 3 juin 1992 et Cass. com. 18 mars 1992 : RDI 1992 p. 329 ; Loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 article 13) et des seuls travaux déjà exécutés, dont il a par conséquent effectivement bénéficié, lesquels entre dans l'assiette du recours du sous-traitant (Cass. 3e civ., 3 juillet 1996 n° 94-18.325).

De plus, théoriquement, le maître de l'ouvrage pourrait opposer au sous-traitant la compensation avec une créance contre l'entrepreneur principal, si celle-ci est certaine, liquide et exigible (Cass. 3e civ., 10 juillet 1996 n° 94-22.085).


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Cet article a été publié dans notre Lettre construction-urbanisme de juillet 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.


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Jean-Luc Tixier
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Simon Estival
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