Loi de finances rectificative pour 2015 – Quels changements pour la redevance pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage ? | Flash info Immobilier

L’article 50 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 a modifié en profondeur le régime de la redevance pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage en région Ile-de-France (RCB), nouvellement dénommée "taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage" (TCB).

Si le champ d’application de cette taxe – construction, reconstruction agrandissement de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage – est a priori inchangé, le législateur a en revanche entendu préciser et modifier un certain nombre des dispositions qui lui sont applicables.

1. Les locaux transformés passibles de la TCB

L’ancien article L.520-9 du Code de l’urbanisme (CU) assujettissait à la RCB la transformation en locaux à usage de bureaux, commerces ou de stockage des locaux affectés précédemment à un autre usage. Ainsi, la transformation de bureaux en locaux commerciaux ou encore celle de locaux commerciaux en locaux de stockage était passible de la redevance.

Le champ d’application de la TCB a été réduit sur ce point. En effet, sont seules passibles de la taxe, à l’occasion d’une transformation, les opérations suivantes :

• l'affectation à usage de bureaux de locaux précédemment affectés à un autre usage (commerce, stockage ou autre) ;
• l'affectation à usage de locaux commerciaux de locaux précédemment affectés à un usage autre que de bureaux ou de locaux commerciaux ;
• l'affectation à usage de locaux de stockage de locaux précédemment affectés à un usage autre que de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage.

Le nouvel article L.520-12 du CU précise que, pour les locaux commerciaux et de stockage transformés, le montant exigible au titre de la TCB sera diminué du montant de la taxe d’ores et déjà versé au titre des usages antérieurs de l’immeuble (sous réserve que le redevable puisse apporter la preuve du paiement de ladite taxe). Cette disposition nouvelle vise à éviter qu’une même surface ne fasse l’objet, à chaque transformation, d’une taxation au tarif plein.

2. Modification des circonscriptions

Le législateur avait souhaité en 2010 que les circonscriptions (au nombre de trois) retenues pour la taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage soient celles applicables pour la RCB¹. Ces circonscriptions sont à nouveau modifiées. En effet, celles-ci ne sont plus définies par renvoi à l’article 231 ter du Code général des impôts (CGI) et leur nombre est désormais de quatre, délimitées comme suit :

• 1re circonscription : Paris et département des Hauts-de-Seine ;
• 2e circonscription : métropole du Grand Paris² hors 1re circonscription ;
• 3e circonscription : unité urbaine de Paris³ hors 1re et 2e circonscriptions ;
• 4e circonscription : région Ile-de-France hors 1re, 2e, 3e circonscriptions.

3. Modification des tarifs

Les tarifs de la TCB sont une nouvelle fois révisés4. Ceux applicables en 1re circonscription augmentent ou sont maintenus tandis que les tarifs applicables aux autres circonscriptions diminuent globalement. Aucune TCB n’est due en ce qui concerne les bureaux et locaux commerciaux dans les communes situées en 4e circonscription.

Des dérogations et un étalement de l’augmentation des tarifs sont prévus par le nouvel article L.520-8 du CU. Surtout, une nouvelle disposition visant à plafonner le montant de la TCB est insérée selon laquelle "le montant de la taxe ne peut excéder 30 % de la part du coût de l'opération imputable à l'acquisition et à l'aménagement de la surface de construction, au sens de l'article L.331-10". Cette disposition méritera d’être précisée.

En ce qui concerne les opérations pour lesquelles la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée avant le 1er janvier 2016, l’ancien régime de la RCB continue à s’appliquer. Précisons que l’arrêté du 29 décembre 2015 relatif à l’actualisation annuelle des tarifs de la RCB a été publié au Journal officiel du 30 décembre 2015.

4. Extension du champ d’application de l’exonération au titre des opérations de démolition – reconstruction

L’ancien article L.520-8 du CU, tel qu’issu de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014, exonérait de la RCB les opérations de reconstruction d'un immeuble pour lesquelles, soit le permis de construire avait été délivré avant le 1er janvier 2014, soit l'avis de mise en recouvrement avait été émis à compter du 1er décembre 2014, à hauteur des mètres carrés de surface de construction démolis.

Le nouvel article L.520-7 du CU étend cette exclusion à un double titre. D’une part, aucune limitation dans la durée n’est plus fixée. D’autre part, et ce afin de répondre aux interprétations hétérogènes de l’Administration, les opérations de reconstruction d’un immeuble incluent désormais expressément les opérations de réhabilitation au sens de l’article 257 I 2 2° du CGI⁵.

5. Déclaration des surfaces passibles

Le nouvel article L.520-11 du CU renvoie à une déclaration "dont le contenu et la date limite de dépôt sont déterminés par décret en Conseil d’Etat". Précisons que l’article R.431-25-2 du CU dispose actuellement que le dossier de demande de permis de construire doit comprendre la déclaration "permettant d'asseoir et de liquider la taxe mentionnée à l'article L.520-1" du CU. Le formulaire Cerfa 14600*01 est donc une des pièces devant figurer dans le dossier de demande du permis. La rédaction issue de la loi de finances rectificative laisse à penser que ce Cerfa et les conditions de sa transmission à l’Administration seront vraisemblablement modifiés.

6. Les surfaces exonérées

La rédaction du nouvel article L.520-6 du CU reprend approximativement la rédaction de l’ancien article L.520-7. Doivent néanmoins être relevées les évolutions rédactionnelles suivantes : les locaux affectés aux activités de recherche sont exonérés dès lors qu'ils sont "spécialement aménagés" pour cette activité. Sont également expressément visés les locaux situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur⁶. Par ailleurs, l’article L.520-7 III du CU précise que "les locaux de caractère social ou sanitaire mis à disposition du personnel" ne sont pas pris en considération pour établir l’assiette de la taxe.

7. Le redevable de la TCB

Le nouvel article L.520-5 du CU précise que le redevable est le propriétaire des locaux. Celui-ci est désormais déterminé à la date du fait générateur et non plus à la date de l’émission de l’avis de mise en recouvrement. Est également redevable de la TCB, ce qui est nouveau, le titulaire d’un droit réel (bail emphytéotique ou à construction par exemple). Mention de cette entité devra être faite dans la déclaration effectuée au titre de la TCB (le formulaire Cerfa devra donc être modifié sur ce point). A défaut, le titre de perception "pourra" être émis au nom "du maître d’ouvrage ou, à défaut, du responsable des travaux".

8. Contrôle et recouvrement de la TCB

L’article 50 de la loi de finances rectificative introduit des dispositions nouvelles et des modifications importantes quant aux modalités de contrôle et de recouvrement de la TCB. En effet, une pénalité de 10 % ou de 80 %, est introduite en cas de retard dans la déclaration⁷. L’Administration dispose d’un droit de reprise s’exerçant jusqu’au 31 décembre de la 6e année suivant l’année du fait générateur de la TCB. Enfin, le titre de perception peut être émis jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant le fait générateur (et non plus deux ans à compter du fait générateur).

¹ Revenant ainsi sur le découpage des circonscriptions figurant à l’article R.520-12 du CU.
² Définie à l’article L.5219-1 du code général des collectivités territoriales.
³ Définie par l’arrêté du 4 mai 2011.
⁴ Ces tarifs sont applicables aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2016 ainsi qu’aux travaux et changements d’usage intervenus à compter de cette même date.
⁵ "Sont considérés (…) Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :
a) Soit la majorité des fondations ;
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux".
⁶ Si les stationnements ne figurent plus à cet article, ils ne sont pas pour autant assujettis à la TCB dans la mesure où l’article L.520-1 du CU, déterminant son champ d’application, ne vise pas le 4° du III de l’article 231 ter du CGI.
⁷ La pénalité de 10 % s'applique en cas de dépôt tardif ou de dépôt dans les 30 jours suivant la réception d'une mise en demeure d'avoir à déposer ladite déclaration. Une fois expiré ce délai de 30 jours, la pénalité est portée à 80 %.