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Réévaluation libre d’immeubles d’une SCI : quelles incidences fiscales ?

Supplément du numéro 1487 du magazine Option Finance

06/12/2018

En principe, les actifs sont inscrits au bilan d’une entreprise selon leur valeur historique. Ils peuvent toutefois, dans certains cas, être librement réévalués afin de prendre en compte leur valeur actuelle. Par une décision du 19 septembre 2018 (n°409864), le Conseil d’Etat juge que la réévaluation libre d’actifs effectuée par une société civile immobilière (SCI) n’ayant pas opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS) et dont les associés sont des personnes physiques non soumises à l’impôt sur les bénéfices, est dépourvue de conséquences fiscales.

Dans cette affaire, la SCI, qui exerce une activité civile de location d’immeubles nus, était détenue exclusivement par des personnes physiques et n’avait pas opté pour l’IS. Elle décide de procéder à une réévaluation libre de ses actifs et, une fois l’écart de réévaluation capitalisé, l’intégralité de ses parts sociales sont apportées à une autre SCI soumise à l’IS. À la suite d’un contrôle fiscal, l’Administration remet en cause les amortissements pratiqués sur la base de la valeur réévaluée de ses actifs.

Le Conseil d’Etat confirme ici l’analyse de la cour administrative d’appel de Nantes au sujet de l’obligation ou non de tenir une comptabilité commerciale. En tant que société non soumise à l’IS et détenue par des personnes physiques, la SCI n’avait pas la qualité de commerçant. Elle n’était donc pas astreinte à la tenue d’une comptabilité commerciale pour la détermination des revenus imposables de ses associés et ne pouvait pas se prévaloir des dispositions de l’article L.123-18 du Code de commerce pour justifier de procéder à une réévaluation libre de ses immeubles.

Partant de ce constat, la Haute juridiction confirme les rehaussements opérés par l’Administration et estime qu’une telle réévaluation est dépourvue de conséquence sur le plan fiscal. La SCI, tenue de déclarer ses résultats ultérieurs selon les règles applicables en matière d’IS, pouvait seulement déduire des amortissements calculés sur la base de la valeur d’origine des immeubles, et non sur la base de la valeur résultant de la réévaluation. Autrement dit, en l’absence de taxation de l’écart de réévaluation des immeubles, le surplus des amortissements dû à cette réévaluation ne peut être déductible des résultats constatés chez l’associé personne morale soumise à l’IS.

La situation est différente pour les sociétés commerciales dont le résultat doit être déterminé selon les règles de l’article 38, 2 du Code général des impôts (CGI) à partir de l’accroissement de la valeur de l’actif net entre l’ouverture et la clôture de l’exercice. Dans ce cas, la réévaluation se traduit par l’imposition du produit correspondant à cet accroissement et, en contrepartie, par la possibilité de calculer les amortissements sur la base de valeur réévaluée. Quant à une SCI non soumise à l’IS détenue, en tout ou partie, par une société soumise à l’IS, elle doit déterminer la part de bénéfice correspondant au droit de cet associé, conformément aux dispositions de l’article 238 bis K du CGI. Dès lors, elle applique réévaluations et amortissements pour la quote-part afférente à cet associé.

Cette récente décision qui dicte une absence de conséquence fiscale en cas de réévaluation libre d’actifs par une SCI relevant de l’article 8 du CGI (détenue par des personnes physiques) mérite d’être mise en perspective avec un autre arrêt du Conseil d’Etat (CE, 12 juillet 2013, n°338278, société Cofathim). La Haute juridiction y jugeait alors que le transfert de sommes inscrites au compte d’écart de réévaluation sur des comptes courants d’associés entraînait la taxation, entre les mains des associés personnes physiques, de la plus-value latente correspondante. 


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Auteurs

La photo de Stéphanie Nemarq-Attias
Stéphanie Némarq-Attias
Avocat
Paris