Fin du bail : la clause résolutoire reste à la main du bailleur

L’insertion d’une clause résolutoire dans le bail commercial permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles, le juge ne faisant que constater l’acquisition de cette clause.

Le preneur peut avoir intérêt à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et à ne pas se conformer aux termes du commandement visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois suivant sa signification lorsqu’il cherche à obtenir la résiliation du bail commercial, notamment pour pouvoir quitter les lieux loués avant le terme du bail, par exemple lorsque celui-ci a été consenti pour une durée ferme de six ou de neuf ans.

Toutefois, les clauses résolutoires contiennent généralement une formule selon laquelle le bail sera résilié de plein droit « si bon semble au bailleur », le bailleur se réservant alors seul le choix de se prévaloir de la clause résolutoire.

L’arrêt rendu le 27 avril 2017 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que le preneur ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, lorsque celle-ci est stipulée au seul profit du bailleur et que ce dernier demande la poursuite du bail commercial (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n°16-13.625).

Dans cette affaire, le preneur en situation d’impayés de loyer avait souhaité se prévaloir, à titre reconventionnel, de l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que cette clause ne comportait pas au profit du bailleur la stipulation « si bon lui semble » (CA Aix-en-Provence, 14 janvier 2016, n°15/04108). La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fait fi de cet argument et considéré que le preneur avait été mis en demeure de régulariser les termes du commandement sans qu’il lui ait été expressément notifié que la résiliation prendrait effet inéluctablement à l’expiration du délai d’un mois. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait donc considéré que le bailleur avait conservé la faculté de demander ou non l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que le preneur ne pouvait pas se prévaloir de la clause résolutoire. La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel et rejette le pourvoi.

En conséquence, seul le bailleur peut invoquer la clause résolutoire du bail, le locataire ne pouvant pas se prévaloir de cette clause pour mettre fin au bail commercial avant son terme.

Auteur

Géraldine Machinet, avocat, droit immobilier