La destruction partielle d’un immeuble devenu impropre à la destination prévue au bail entraîne la résiliation de plein droit du bail

Par une décision du 8 mars 2018, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a apporté une nouvelle illustration aux cas d’application de l’article 1722 du Code civil, disposant que si « la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

En l’espèce, les locaux loués correspondaient à une boulangerie qui avait subi un incendie. Celui-ci n’avait pas détruit les biens loués en leur totalité, mais les avait rendus inutilisables par le preneur, qui n’était plus en mesure de les exploiter. Le coût estimatif des travaux de remise en état était par ailleurs équivalent à la valeur vénale de l’immeuble.

Les lieux loués n’étant pas détruits en totalité, la Cour d’appel avait débouté le bailleur de sa demande en résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée et l’avait condamné à réaliser les travaux de remise en état. Le preneur avait en effet formé une demande reconventionnelle en ce sens, comme l’article 1722 du Code civil lui en donne le droit en cas de destruction partielle.

La Cour de cassation a censuré les premiers juges, au motif que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n°17-11.439) : en effet « Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ».

Ainsi, la perte de la chose louée peut être économique ou juridique, et pas seulement matérielle. La perte sera économique lorsque le coût des travaux nécessaires à la reconstruction ou à la mise aux normes est supérieur à la valeur vénale des biens loués. La perte sera juridique lorsque l’activité prévue par le bail ne peut plus être exercée.

La perte de la chose étant due à un cas fortuit, le preneur ne peut solliciter aucun dédommagement. Il ne peut en conséquence prétendre au versement d’aucune indemnité d’éviction, alors même que son bail est résilié.

Auteur

Jean-Marc Peyron, avocat counsel, droit immobilier