Les différences entre la Belgique et la France concernant les baux commerciaux : analyse comparative pratique pour les opérations transfrontalières

Issu d’une loi du 30 juin 1926, le statut des baux commerciaux français a inspiré la Belgique qui, le 30 avril 1951 s’est également pourvue d’une réglementation propre. Figures d’exception dans le paysage européen, les droits belges et français des baux commerciaux répondent à la même logique et sont construits sur les mêmes principes.

Cependant, chaque statut a évolué afin de s’adapter aux besoins de son pays et aux exigences de son droit positif. C’est ainsi que, s’ils ont beaucoup de similitudes, il est fondamental de ne pas les assimiler tant les points de divergence sont importants.

L’investisseur étranger devra nécessairement s’adapter et tenir compte des spécificités du statut des baux commerciaux du pays dans lequel il souhaite investir et non pas raisonner selon son propre droit. Un panorama limitatif et non exhaustif sera dressé ci-après afin de donner un premier aperçu des divergences majeures opposant les droits français et belge des baux commerciaux.

Champ d’application

Tout d’abord, les investisseurs immobiliers français et belges doivent être conscients du fait que les lois belge et française sur les baux commerciaux ne concernent pas les mêmes types de location dans les deux pays.

Le champ d’application de la loi française sur les baux commerciaux est beaucoup plus large et concerne, entre autres, des baux portant sur les immeubles dans lesquels un fonds de commerce est exploité par un commerçant, des baux portant sur les bureaux, des baux portant sur les entrepôts et des baux portant sur les établissements d’enseignement.

Le champ d’application de la loi belge sur les baux commerciaux est en revanche plus restreint : il ne vise, en effet, que les baux portant sur un immeuble affecté principalement à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. En conséquence, en Belgique, les baux de bureaux et les baux d’entrepôts n’entrent pas dans le champ de la législation sur les baux commerciaux et sont régis par le droit commun belge du bail.

Nonobstant ce qui précède, en Belgique comme en France, les parties peuvent librement décider de soumettre certains baux au statut des baux commerciaux (et notamment pour la Belgique les bureaux ou les entrepôts). Relevons toutefois que les parties désireuses d’appliquer le statut des baux commerciaux à un bail y échappant en principe devront préciser clairement cette intention commune ; une simple mention « bail commercial » n’emporte pas l’application du statut des baux commerciaux.

Durée et formalités

Le point qui cristallise le plus de divergences entre le droit français et le droit belge est celui de la durée du bail et de ses aménagements. Si les deux droits s’accordent sur les durées minimales et maximales du bail commercial (respectivement 9 ans et 99 ans), ils restent opposés sur les modalités pratiques de leur mise en œuvre.

• L’enregistrement du bail

Les deux droits prévoient que, au-delà d’une certaine durée, les baux devront être conclus par acte authentique et publiés au service de la publicité foncière (en France) ou transcrits à la conservation des hypothèques (en Belgique).

Mais cette durée de référence diffère selon que l’immeuble se trouve en Belgique ou en France. C’est ainsi que les Français devront veiller à enregistrer le bail commercial portant sur un immeuble belge dès la conclusion du contrat (la loi belge prévoyant que tout bail conclu pour une durée supérieure ou égale à neuf ans devra être enregistré). Cette formalité étant ad validitatem, le non-enregistrement du bail entraînera son inopposabilité aux tiers.

Quant aux Belges, ils devront également procéder à l’enregistrement du bail commercial conclu sur leur immeuble situé en France mais uniquement lorsque ce bail est conclu ou prolongé pour une durée supérieure ou égale à douze ans, ce qui rend l’enregistrement du bail largement moins fréquent qu’en Belgique.

En pratique, le bail commercial en Belgique est systématiquement enregistré alors qu’il est possible de ne pas procéder à l’enregistrement d’un bail commercial en France (et ce si le bail est conclu pour une durée inférieure à neuf ans et renouvelé pour la même durée).

• La faculté de résiliation offerte aux parties

Si le droit belge et le droit français reconnaissent une faculté de résiliation anticipée à chaque partie à l’expiration de chaque période triennale, ils divergent sur les points suivants :

– Le droit belge encadre davantage la faculté de résiliation anticipée du preneur que le droit français. De caractère impératif, la faculté de résiliation anticipée offerte au preneur belge ne peut faire l’objet d’aucun aménagement qui viendrait restreindre les droits de l’intéressé. En d’autres termes, le preneur ne pourra jamais renoncer à sa faculté ou rendre celle-ci moins favorable. En revanche, tout aménagement contractuel permettant au preneur d’exercer sa faculté de résiliation plus facilement est admise. Ce régime est donc substantiellement plus protecteur que le droit français, qui autorise le preneur à déroger, même en sa défaveur, à ce que la loi prévoit. C’est ainsi que le preneur pourra renoncer à sa faculté de résiliation anticipée, ce qui est strictement impossible en Belgique. Les investisseurs belges, preneurs à bail en France, devront dès lors bien relire leur contrat afin d’identifier si leur faculté de résiliation anticipée fait l’objet de restriction(s).

– Contrairement au droit belge, le droit français reconnaît de plein droit la faculté de résiliation anticipée au profit du bailleur. Il n’est fait mention dans la lettre du texte d’aucune formalité à accomplir afin que le bailleur puisse se prévaloir de cette faculté. En revanche, en droit belge, le bail doit impérativement contenir une stipulation expresse autorisant le bailleur à se prévaloir de la faculté de résiliation anticipée. A défaut d’une telle stipulation, seul le preneur pourra se prévaloir de cette faculté et résilier de manière anticipée le bail. Il conviendra en conséquence pour tout bailleur français concluant un bail commercial en Belgique de veiller à prévoir expressément cette faculté dans le bail, sous peine de ne pas pouvoir en bénéficier.

• L’expiration du bail

La différence la plus importante entre les droits français et belges reste celle liée à la conception et à l’assimilation par chacun des droits des notions de « renouvellement » et « tacite prolongation ». Il convient de distinguer deux situations :

– Lorsque les parties délivrent un congé en bonne et due forme : si une des parties délivre un congé avec offre ou demande de renouvellement, il s’opère, une fois que le preneur et le bailleur se mettent d’accord sur ses conditions, un renouvellement du bail qui est appréhendé différemment par les deux droits. Selon le droit français, le bail renouvelé est un nouveau bail, même lorsqu’il est conclu aux mêmes conditions que l’ancien bail. En revanche, pour le droit belge, la doctrine considère que le bail renouvelé n’est ni un nouveau bail, ni une prolongation du bail ancien. Selon la doctrine belge, ce n’est ni un nouveau bail ni la prolongation du bail ancien.

– Lorsque les parties ne délivrent aucun congé : le sort du bail, une fois la date d’expiration dépassée sans qu’aucun congé n’ait été délivré, est aussi appréhendé différemment par les deux droits. En droit français, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée ; en droit belge un nouveau bail est conclu tacitement pour une durée indéterminée. En d’autres termes, à défaut d’un congé, le droit français considère que les parties sont en présence du même bail alors que le droit belge considère qu’il s’agit d’un nouveau bail.

De manière générale, il est très étonnant de voir que les deux droits sont unanimes sur le principe même du renouvellement ou de la tacite reconduction mais complètement opposés sur la nature juridique de chaque notion. Les investisseurs belges et français devront donc faire preuve d’une grande prudence lors de l’expiration du bail et tenir compte des spécificités de chaque droit.

Conditions du bail

L’analyse des dispositions françaises et belges applicables aux baux commerciaux relève des différences notables dans les conditions du bail, tant sur les aspects financiers que sur les aspects relatifs à la répartition des charges et des travaux et à l’état des lieux.

• Révision triennale du loyer

Le droit français prévoit un mécanisme légal de révision triennale du loyer qui, après la demande du bailleur ou du locataire, sera appliqué sans intervention du juge, sur la base d’un indice s’appliquant aux loyers. En revanche, le mécanisme en Belgique est judiciaire : la partie désireuse d’obtenir une adaptation du loyer est obligée de la solliciter devant le juge (qui statue en équité sur plusieurs éléments objectifs), à charge également pour le demandeur d’établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15% au loyer stipulé dans le bail.

• Garantie locative

En Belgique, il n’existe pas de dispositions impératives pour la forme et/ou la durée de la garantie locative. Dans la pratique, le montant varie entre trois et six mois de loyer et le bailleur peut exiger une garantie bancaire à première demande, une garantie bancaire standard ou des fonds bloqués. En France, si le principe est le même qu’en Belgique, il existe certaines dispositions encadrant les modalités pratiques de la garantie locative. Il est par exemple prévu que, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie ne pourra pas être supérieur à deux termes de loyer, sous peine de produire des intérêts au profit du locataire.

• Charges et travaux

Les règles applicables aux charges et travaux de maintien et de réparation étaient similaires dans les deux pays avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel », à savoir la répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire est librement fixée par les parties. En France, depuis la loi Pinel, le bail doit contenir la liste précise des charges et travaux ainsi que leur clef de répartition entre les parties. Précisons que les bailleurs français ne peuvent plus assigner les gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil français aux locataires, contrairement à leurs homologues belges.

• État des lieux

La même observation que celle relative aux charges et travaux peut être faite pour l’état des lieux : absence d’obligation de dresser un état des lieux d’entrée en Belgique comme en France avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Depuis cette dernière, il est désormais obligatoire de dresser un état des lieux d’entrée en France, alors qu’en Belgique cela reste une simple possibilité pour les parties.

Conclusion

Chacun des deux pays dispose de son propre arsenal législatif concernant les baux commerciaux et les divergences rencontrées ont tendance à s’accentuer sous coup de l’évolution jurisprudentielle. Il convient dès lors pour les opérateurs économiques d’y porter une attention spéciale, étant précisé qu’aujourd’hui en Belgique, la compétence fédérale relative aux baux (dont commerciaux) a été confiée aux régions. Il n’échappera pas au lecteur que ce transfert de compétence est susceptible d’accentuer à l’avenir les différences relevées.

Auteurs

Damien Marquet, avocat, droit immobilier & construction

Kar Yan Wan, avocate au barreau de Bruxelles, droit immobilier & construction