4 acteurs majeurs du secteur hôtelier entrevoient une reprise sous condition en 2010

4 acteurs majeurs du secteur hôtelier entrevoient une reprise sous condition en 2010

• Le secteur hôtelier a mieux résisté que prévu en 2009 mais les investissements et les transactions ont été largement ralentis. Une légère reprise pourrait intervenir en 2010 mais des facteurs de risque et d’incertitude demeurent.
• CMS Bureau Francis Lefebvre a dans ce contexte observé un changement notable dans les relations entre les différents acteurs, les négociations de contrat d’acquisition ou les renégociations de dettes se sont tendues avec une redéfinition des rapports de force.

Organisée par CMS Bureau Francis Lefebvre, Natixis Securities, Deloitte et Christie+Co, la Conférence annuelle du secteur hôtelier le 8 avril dernier à Paris a permis d’exposer les enseignements de la crise de 2009 et de dégager les principales perspectives pour les années à venir.

Cyclique, le secteur hôtelier est traditionnellement un des premiers à souffrir d’une crise : il l’a prouvé en 1991 pendant la Guerre du Golfe puis au cours des différentes crises des années 90 et 2000. En 2009, le secteur a mieux résisté que prévu à la crise mondiale: sur les 600 000 chambres que compte le parc hôtelier français, le taux d’occupation des hôtels deux étoiles a été relativement peu affecté et compensé par une bonne tenue du prix moyen, celui des trois étoiles a été plus touché et celui des quatre et cinq étoiles a souffert de la désaffection des voyageurs internationaux. Les clients se tournent de plus en plus vers les hôtels moins chers de une à deux étoiles et les résidences hôtelières dont la part de marché a connu une croissance notable.

Pour les professionnels, l’année 2009 a été marquée par la difficulté à lever des financements ce qui a eu des conséquences tant sur l’investissement dans la rénovation du parc que sur son développement. Peu de transactions significatives ont été relevées en 2009 (en dehors de quelques dossiers phares comme la vente du Radisson Boulogne, de l’hôtel Renaissance Le Parc ou du Pullman Suffren pour les hôtels seuls et de celle de 158 Formule 1, 7 hôtels Louvre Hotels et 3 Hôtels Latitude en France) avec une baisse de 57 % des cessions par rapport à 2008.

Des acquéreurs plus exigeants et des renégociations de la dette

Sur les rares opérations bouclées en 2009, les experts du cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre ont noté un recours massif au crédit-vendeur qui permet d’assurer le financement de l’acquisition et de s’assurer de la trésorerie nécessaire à son développement. Les acquéreurs ont d’autre part été plus exigeants en demandant de plus en plus d’inclure dans les contrats des clauses dites « earn-outs » (ajustements du prix sur les performances futures de l’entreprise-cible). Enfin le cabinet a noté un retour en force des clauses dites de Material Adverses Changes (MAC) dans le cas de la survenance d’un événement significatif défavorable.

« Ces tendances sont conformes aux résultats de notre Enquête européenne CMS 2009 sur les fusions-acquisitions parues en mai dernier. Cette dernière concluait à un renversement des rapports de forces en 2009 au profit des acquéreurs ce qui se vérifie sur le marché de l’hôtellerie » indique Philippe Rosenpick, avocat associé de CMS Bureau Francis Lefebvre.

2009 a d’autre part été marqué par une inflation des renégociations de la dette bancaire et des contrats de financement. La crise a tendu les relations entre prêteur et emprunteur. « En tant que conseil, nous avons favorisé la recherche d’une solution amiable : du mandat ad hoc à la conciliation » indique Christophe Blondeau, avocat associé de CMS Bureau Francis Lefebvre. De multiple solutions existent cependant comme le rachat par l’emprunteur de sa propre dette qui peut présenter des avantages fiscaux intéressants (comme l’étalement de l’imposition du profit sur 5 ans ou la non taxation du profit si la créance est rachetée à prix décoté par la société-mère et suivie d’un apport au capital de la société emprunteuse). Il faut dans ce cas être très attentif à l’égalité de traitement des créanciers.

D’autres leviers sont également possibles comme la fiducie-sûreté, nouveau dispositif alternatif à l’hypothèque par exemple, qui permet d’assurer une meilleure sécurisation du financement ou le « lease-back » qui permet de profiter de la baisse des marchés pour minimiser la plus-value.

« D’autres formules plus récentes donnent accès à de nouvelles sources de capital et découlent de l’adaptation juridique et fiscale française à la finance islamique comme le crédit-vendeur ou les obligations islamiques » indique Jean-Yves Charriau, avocat associé de CMS Bureau Francis Lefebvre.

Une reprise légère en 2010

Pour 2010, CMS Bureau Francis Lefebvre entrevoit des facteurs favorables à une reprise des investissements sur le marché de l’hôtellerie comme par exemple la mise aux normes PMR (pour l’accés des handicapés) introduite par la loi du 11 février 2005, la nouvelle classification hôtelière et la généralisation de la labellisation développement durable. Cette reprise pourrait également être favorisée par un certain nombre de facteurs comme la pression des gouvernements auprès des banques pour assouplir les conditions de financement ou le niveau très bas des taux directeurs…

Des freins doivent pourtant être levés comme les menaces réglementaires pesant sur les sources d’investissement en equity avec les réformes en cours concernant les banques (Bâle III), les assurances (Solvency II) et les fonds d’investissement (projet de directive AIFM)…

Pour plus d’informations, contacter :

CMS Bureau Francis Lefebvre

Florence Jouffroy / +33 1 47 38 40 32
Laetitia Mostowski / +33 1 47 38 40 74