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Clarification attendue des conséquences de la résiliation de plein droit du bail

En cas de liquidation judiciaire du locataire

25/10/2019

Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l’article L.641-12, 3° du Code de commerce, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure obéit à des conditions spécifiques. En particulier, elle est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du Code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Dans le cas d’espèce, le bailleur, agissant sans avoir délivré préalablement de commandement visant la clause résolutoire du bail et sans se prévaloir du bénéfice de ladite clause, sollicitait du juge-commissaire le constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des sommes afférentes à une occupation postérieure des locaux. L’enjeu de l’espèce était particulièrement fort puisqu’en parallèle le liquidateur judiciaire avait organisé la cession du fonds de commerce de la débitrice en ce inclus le droit au bail.

Les juges du fond sont censurés par la Cour de cassation (Com. 9 octobre 2019, n° 18-17563) pour avoir fait une application cumulative des régimes de résiliation du bail fondés sur les articles L.145-41 et L.641-12 du Code de commerce.

Ainsi, le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la simple constatation de la résiliation de plein droit du bail, n'était pas dans l'obligation de délivrer préalablement le commandement exigé par l'article L. 145-41 du Code de commerce. Cette clarification était attendue et permet au bailleur victime d’une procédure collective du preneur de limiter le préjudice subi... ce qui devrait dans les faits limiter les possibilités de cession de fonds ou de droit au bail par les organes de la procédure collective.


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