L’administration publie ses commentaires sur la règle, applicable depuis cette année, qui exclut, pour la valorisation des titres pris en compte pour le calcul de l’IFI, la prise en compte des dettes non affectées aux actifs imposables.
On sait que l’impôt sur la fortune immobilière (ci-après IFI) est assis sur le patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement. Les actions et parts de sociétés détenues par un contribuable sont donc prises en compte à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers imposables détenus directement ou indirectement par la société. Un certain nombre de correctifs sont toutefois prévus par la loi, en particulier des interdictions ou limitations de la prise en compte au passif de la société de certaines dettes (CGI, art. 973 II et III : dettes souscrites par la société auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, auprès d’une société contrôlée par le redevable, pour acquérir un bien du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société etc.).
A ces règles anti-abus, l’article 27 de la loi de finances pour 2024 a ajouté l’interdiction, pour la valorisation des actions ou parts, de tenir compte des dettes qui sont contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable (IV de l’article 973 du CGI).
Un dispositif de plafonnement est cependant mis en place pour tempérer les effets de cette règle. Ainsi, la valeur imposable à l’IFI, après application de cette nouvelle règle et, précise le texte, « sans préjudice » des règles anti-abus qui limitent déjà la prise en compte des dettes contractées par la société ou l’organisme (II et III de l’article 973 du CGI), ne peut être supérieure à la valeur vénale des titres ou, si elle est inférieure à cette dernière, à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable.
L’administration vient de publier ses commentaires relatifs à cette nouvelle règle, dont on retirera essentiellement les solutions pratiques suivantes.
1. Définition des dettes à prendre en compte
Les dettes afférentes aux immeubles qui sont prises en compte pour la limitation nouvelle sont celles dont une définition est apportée par le I de l’article 974 du CGI (n°280 du BOI- PAT-IFI-20-30-30). Pour mémoire il s’agit des dettes afférentes à des dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers, des dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire, des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, des impositions (autres que celles incombant normalement à l'occupant), des dettes d'acquisition des parts ou actions imposables.
2. Application généralisée du plafonnement
On a vu que l’introduction d’une règle nouvelle de limitation de la prise en compte des dettes d’un organisme ou d’une société s’est accompagnée d’un plafonnement.
Le BOFIP confirme que ce plafonnement est cumulatif, en ce sens que c’est la plus faible des deux valeurs prévues par l’article 973 IV al. 2 du CGI qui doit être retenue (n° 280 du BOI- PAT-IFI-20-30-30).
L’administration admet, à titre de règle pratique, d'appliquer la plus faible des limites prévues dans le cadre de ce plafonnement pour déterminer la valeur imposable des parts ou actions, même en l'absence de dettes non afférentes à un actif imposable, sans préjudice des II et III de l'article 973 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-30-30 n° 280).
3. La nécessité d’appliquer l’ensemble des règles de limitation
Les règles nouvelles s’appliquent « sans préjudice » des règles anti-abus de non-déductibilité inscrites aux II et III de l’article 973 du CGI. L’administration apporte des précisions sur cette règle qui s’applique donc en plus des règles de limitation déjà prévues (BOI- PAT-IFI-20-30-30, n° 330 et s.).
4. Un calcul à reproduire à chaque étage d’une chaîne de participation
Comme l’administration l’avait déjà indiqué à propos d’autres règles limitant la déduction des dettes, le calcul se fait, en cas de détention indirecte de biens immobiliers au travers de sociétés ou d’organismes, à partir des biens imposables situés en bout de chaîne, pour remonter progressivement, avec à chaque fois, application des règles de limitation de la valeur imposable et plafonnement (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, n° 120 et s. et BOI-PAT-IFI-20-30-30 n° 310 et s.).
Flash info droit fiscal | IFI : Valorisation des titres et exclusion des dettes non affectées aux actifs imposables| 07 juin 2024
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