L’impact de la loi Climat et résilience sur le dossier de diagnostic technique de l’immeuble

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite "loi Climat et résilience" contient plusieurs dispositions affectant la composition du diagnostic technique de l’immeuble et le contenu des différents documents le composant.

Retour sur ces mesures qui viennent à nouveau renforcer les obligations d’information du vendeur/bailleur dans le cadre des ventes/locations.

Points-clés

1. Réalisation d’un diagnostic de raccordement au réseau d’assainissement en cas de vente
2. Assise législative des étiquettes du diagnostic de performance énergétique (DPE)
3. Renforcement de la prise en compte de la quantité d’énergie renouvelable dans le DPE
4. Intégration d’informations relatives aux conditions d’aération ou de ventilation dans le DPE
5. Intégration d’un audit énergétique des logements en monopropriété classés D, E, F ou G au dossier de diagnostic technique de l’immeuble
6. Renforcement des obligations d’information du vendeur et/ou du bailleur au titre de l’état des risques.

Vente immobilière et obligation de réalisation d'un diagnostic de raccordement au réseau d'assainissement

Le principe d’origine – Lors de la vente d’un immeuble non raccordé au réseau public d’assainissement, le propriétaire a l’obligation de faire réaliser un diagnostic de son installation d’assainissement non collectif. Ce diagnostic fait partie du dossier de diagnostic technique prévu par l'article L.274-1 du Code de la construction et de l’habitation.

A contrario, lorsque l’immeuble est raccordé au réseau public d’assainissement, on ne peut pas en principe exiger du propriétaire qui vend son immeuble qu’il réalise un diagnostic du raccordement de l’immeuble aux réseaux publics d’assainissement.

Les modifications opérées – L’article 63 de la loi fixe, pour l’ensemble des territoires, les modalités de contrôle du raccordement au réseau d’assainissement public et rend obligatoire, sur les territoires où les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, l’établissement d’un diagnostic du raccordement au réseau public d’assainissement au moment de la vente d’un bien immobilier.

Modalités de contrôle du raccordement au réseau public d’assainissement et incidences

Aux termes de cet article, quel que soit le territoire concerné, le contrôle du raccordement au réseau d’assainissement public - qui devra notamment intervenir lors de tout nouveau raccordement ou en cas de modification des conditions de raccordement - donnera lieu à l’établissement et à la transmission par la commune au propriétaire de l’immeuble d’un document décrivant le contrôle effectué et évaluant la conformité du raccordement au regard des prescriptions réglementaires. Ce document aura une durée de validité de 10 ans. Si le contrôle est effectué à la demande du propriétaire de l’immeuble, celui-ci en supportera alors le coût (article L.2224-8 du Code général des collectivités territoriales). Cette obligation entrera en vigueur :

• Le 1^er janvier 2022 pour les territoires où les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, et
• Le 1^er janvier 2023 pour les autres territoires.

Le document susvisé pourra prescrire des travaux. Si tel est le cas, à compter du 1^er janvier 2022, ces travaux devront être réalisés, pour les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, par les propriétaires des immeubles dans un délai de deux ans suivant la notification du document (loi n° 2018-202 du 202 du 26 mars 2018 relative à l’organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques de 2024).

A signaler : dans les copropriétés, c’est le syndicat de copropriétaires qui devra faire réaliser le contrôle du raccordement au réseau public d’assainissement. Le syndic tiendra le document établi à l’issue du contrôle à la disposition des copropriétaires qui en font la demande. Ces dispositions seront applicables :

• Le 1^er janvier 2022 pour les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, et
• Le 1^er janvier 2023 pour les autres territoires.

L’intégration du diagnostic de raccordement au réseau public d’assainissement au dossier technique de l’immeuble en cas de vente de certains biens immobiliers

La loi Climat et résilience n’impose l’intégration de ce diagnostic que dans les hypothèses de vente d’un bien immobilier situé sur un territoire où les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine (article L.271-4 CCH ; article L.1331-11-1 du Code de la santé publique).

En outre, le notaire sera tenu d’adresser aux autorités compétentes une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires pour identifier l’immeuble vendu et les nom et adresse de l’acquéreur dans le mois suivant la signature de l’acte de vente, afin de leur permettre de s’assurer de la réalisation des travaux d’assainissement (article L.1331-11-1 du Code de la santé publique).

Ces obligations entreront en vigueur le 1^er juillet 2022.

Qu’est-ce que cela change ? L’objectif est de lutter contre la pollution des milieux aquatiques liée aux mauvais raccordements aux réseaux publics d’assainissement.

L’article 63 de la loi Climat et résilience pourrait d’ailleurs n’être qu’une étape dans le renforcement des obligations sur ce terrain. Ainsi l’article 64 du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique, tel qu’adopté en première lecture par le Sénat le 21 juillet 2021 (et dont la première lecture devant l’Assemblée Nationale devrait intervenir fin 2021), prévoit d’élargir le champ d’application de ce nouveau diagnostic à l’ensemble des ventes de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation raccordé au réseau public de collecte des eaux usées à compter de 2023.

Assise législative des étiquettes du DPE

Le principe d’origine – Le DPE est un document d’information à destination des acquéreurs et locataires évaluant la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un immeuble.

Ce diagnostic a récemment fait l’objet d’une réforme de fond, entrée en vigueur le 1^e juillet 2021, visant à renforcer sa fiabilité.

Depuis cette date, outre une méthode de calcul et une échelle de référence profondément modifiées, le DPE – qui n’avait jusqu’alors qu’une valeur informative – est également devenu opposable.

L’ajout opéré – L’article 148 de la loi introduit dans la partie législative du Code de la construction et de l’habitation (article L. 173-1-1) les étiquettes A à G du DPE qui permettent d’établir la performance énergétique et en matière d’émissions de gaz à effet de serre des bâtiments à usage d’habitation.

Qu’est-ce que cela change ? – Compte tenu des autres dispositions prévues par la loi Climat et résilience liées à la performance énergétique et climatique des logements, les propriétaires des logements entrant dans les catégories F et G (très peu ou extrêmement peu performants) – et dans une moindre mesure ceux des logements entrant dans les catégories D et E (assez peu et peu performants) – feront face à une pression accrue quant à la réalisation de travaux de rénovation énergétique des immeubles concernés. Ajoutons toutefois que les incertitudes générées par la récente entrée en vigueur de la réforme du DPE sont susceptibles de générer de mauvaises surprises.

Renforcement de la prise en compte de la quantité d’énergie renouvelable dans le DPE

Le principe d’origine – L’article R.126-16 du Code de la construction et de l’habitation dispose que le DPE comprend notamment "une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause".

La création opérée – L’article 149 de la loi crée un article L.126-26-1 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit que le DPE devra préciser la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en opérant une distinction entre énergie produite en autoconsommation et énergie véhiculée par les réseaux de distribution.

Qu’est-ce que cela change ? – La distinction entre énergies renouvelables autoconsommées et énergies renouvelables véhiculées par les réseaux de distribution d’énergie permet une meilleure information de l’acquéreur.

Intégration d’informations relatives aux conditions d’aération ou de ventilation dans le DPE

Le principe d’origine – L’article R.126-16 du Code de la construction et de l’habitation dispose que le DPE :

• comprend un descriptif des équipements de chauffage, de refroidissement et de ventilation du bâtiment et indique pour chaque catégorie d’équipements les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
• indique, pour chaque catégorie d’équipements, la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations.

L’ajout opéré – L’article 157 de la loi complète l’article L.126-26 du Code de la construction et de l’habitation en intégrant au DPE une information sur les conditions d’aération et de ventilation du bâtiment, l’aération n’étant pas visée par le dispositif préexistant.

Qu’est-ce que cela change ? – Cet article a pour objectif d’améliorer la mesure de la qualité de l’air dans les bâtiments et permet une articulation avec l’article 155 de la loi Climat et résilience relatif à la rénovation énergétique performante dont l’un des éléments consiste à réaliser des travaux veillant à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l’air.

Vente d’un logement en monopropriété classé D, E, F ou G et intégration d’un audit énergétique au dossier de diagnostic technique de l’immeuble

Le principe d’origine – La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat (dite "loi Energie-Climat") prévoyait d’imposer la réalisation d’audits énergétiques, à compter du 1er janvier 2022, en cas de vente (article L. 126-28 CCH) ou de location (article L. 126-29 CCH) d’un logement consommant plus de 331 kWh par m2 et par an.

Les modifications opérées – L’article 158 de la loi supprime cette obligation en la remplaçant par celle de réaliser un audit énergétique lors de la vente de logement(s) en monopropriété entrant dans les classes D, E, F ou G à compter du :

• 1^er janvier 2022, pour les classes F et G,
• 1^er janvier 2025, pour la classe E, et
• 1^er janvier 2034 pour la classe D.

Cet audit énergétique devra être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concerné. Il est également appelé à figurer dans le dossier de diagnostic technique de l’immeuble (art. L.271-4, 6° CCH). 

L’audit énergétique comprendra notamment des propositions de travaux présentant un parcours de travaux par étapes destiné à atteindre une rénovation évergétique performante. La première étape du parcours devra permettre d’atteindre a minima la classe E. Le parcours de travaux prévoira également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B (sauf contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien).

Un projet d’arrêté précisant plus avant le contenu de l’audit énergétique a récemment fait l’objet d’une consultation publique.

Qu’est-ce que cela change ? – L’intégration de cet audit énergétique dans le dossier de diagnostic technique de l’immeuble renforce l’obligation d’information due par le propriétaire à son futur acquéreur.

Renforcement des obligations d’information du vendeur et/ou du bailleur au titre de l’état des risques

Le principe d’origine –

Etat des risques

Aux termes de l’article L.125-5 du Code de l’environnement, vendeurs et bailleurs de biens immobiliers sont tenus d’informer les acquéreurs et locataires des risques naturels, technologiques, liés à la sismicité et au radon auxquels est exposé l’immeuble qu’ils souhaitent céder ou donner à bail.

Ces informations sont contenues dans un document qui, après plusieurs évolutions, est désormais intitulé "état des risques et pollutions". Celui-ci est joint aux promesses de vente, actes de vente et baux.

L’état des risques constitue un des éléments du dossier de diagnostic technique de l’immeuble.

S’il n’est pas communiqué à l’acquéreur/preneur, ce dernier peut agir en résolution du contrat ou en diminution du prix de vente/loyer.

Information sur les sinistres subis par l’immeuble et indemnisés au titre du régime des catastrophes naturelles et technologiques

L’article L.125-5 du Code de l’environnement dispose que le vendeur et le bailleur doivent informer leur acquéreur ou locataire de ce type de sinistre survenu alors qu’il était propriétaire de l’immeuble ou dont il a été informé en application de ce même article.

En matière de vente, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Les modifications opérées – L’ensemble des modifications opérées par l’article 236 de la loi entreront en vigueur à compter du décret en Conseil d’Etat qui sera pris pour son application et, au plus tard le 1er janvier 2023.

Etat des risques

• Modification de l’appellation de ce diagnostic

Après avoir changé plusieurs fois de dénomination, ce diagnostic actuellement connu sous le nom d’"état des risques et pollutions" deviendra l’"état des risques".

• Elargissement des informations à fournir à l’acquéreur et au locataire :

L’article L.125-5 du Code de l’environnement intégrera les risques suivants :

• risques liés au recul du trait de côte et information sur les obligations de démolition et de remise en état prévues par le nouvel article L.121-22-5 du Code de l’urbanisme[1] ; et
• risques liés à un plan de prévention des risques miniers (PPRM). Signalons à cet égard que l’information liée à ce risque n’est pas nouvelle dans la mesure où une section relative à la situation de l’immeuble au regard d’un PPRM était intégrée dans le modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques depuis le 1^e juillet 2013 (arrêté du 19 mars 2013 modifiant l'arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques). Toutefois, il convient de rappeler que, depuis le 3 juillet 2021, ce modèle d’imprimé n’est plus obligatoire (arrêté du 9 juin 2021 portant modification de l’arrêté du 13 octobre 2005 précité).

Ajoutons que l’information relative aux sinistres indemnisés au titre du régime des catastrophes naturelles et technologiques subis par l’immeuble sera également intégrée dans l’état des risques.

• L’obligation d’établir un état des risques

L’article L.125-5 du Code de l’environnement visera expressément l’obligation pour le vendeur/bailleur d’établir un état des risques dans lequel les risques auxquels est exposé l’immeuble seront consignés.

Cette modification rédactionnelle ne devrait pas avoir d’impact réel dans la mesure où l’établissement de ce document est déjà habituel en pratique.

• Modification du moment où l’état des risques est porté à la connaissance de l’acquéreur/du preneur

La protection des acquéreurs et locataires est ici significativement renforcée.

Outre son intégration au dossier de diagnostic technique de l’immeuble et son annexion à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente ou aux baux, l’état des risques devra être porté à la connaissance de l’acquéreur bien en amont de la vente ou de la location.

D’une part, les annonces (quel que soit leur support de diffusion) devront intégrer une mention précisant le moyen d’accéder aux informations relatives aux risques auxquels est exposé l’immeuble.

D’autre part, l’état des risques devra être remis au potentiel acquéreur/locataire lors de la première visite de l’immeuble.

• Renforcement du droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel

L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation offre à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours notamment en matière d’acquisition d’immeuble à usage d’habitation.

Dans l’hypothèse où l’état des risques n’aurait pas été remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, lors de la signature de l’acte authentique de vente, le point de départ de ce délai sera décalé au lendemain de la communication de l’état des risques à l’acquéreur.

• Sanctions liées au non-respect des dispositions de l’article L.125-5 du Code de l’environnement

La possibilité pour l’acquéreur/le locataire de demander la résolution du contrat ou la diminution du prix est maintenue. Toutefois, elle ne vise pas l’ensemble des dispositions de l’article L.125-5 du Code de l’environnement.

Il ne sera ainsi pas possible à l’acquéreur/au locataire de formuler ces demandes, en cas de manquement du vendeur/bailleur à son obligation :

• d’intégrer dans l’annonce une mention précisant le moyen d’accéder aux informations relatives aux risques auxquels est exposé l’immeuble ;
• de remise de l’état des risques au potentiel acquéreur/locataire lors de la première visite de l’immeuble.

Qu’est-ce que cela change ? – Cette nouvelle modification du contenu des états des risques et des obligations afférentes vient une fois encore complexifier un document pour l’établissement duquel il est plus que recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier professionnel.

En outre, le document devant être communiqué dès la première visite/affichage à compter du 1^er janvier 2023, il faudra probablement, en particulier en matière de vente, réaliser deux états des risques, compte tenu de la durée de validité de ce document (6 mois actuellement même si une réduction à 3 mois avait été évoquée courant 2020, sans pour l’instant avoir été actée).

A signaler également :

• Prise en compte de la nouvelle échelle de référence du DPE (applicable depuis le 1^er juillet 2021) et du double seuil intégrant à la fois la performance énergétique et la performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre – Article 153.
• Création d’une sanction applicable aux non-professionnels pour non-respect des obligations d’affichage du DPE dans le cadre d’une vente ou d’une location d’immeuble de particulier à particulier (amende administrative ne pouvant excéder 3 000€) – Article 154.
• Intégration au dossier de diagnostic technique de l’immeuble, lorsque que l’immeuble est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère et qu’il est équipé d’un appareil de chauffage au bois, d’un certificat de moins de trois ans attestant la conformité de l’appareil de chauffage aux règles d’installation et d’émission fixées par le préfet dans le cadre du plan – Article 158.
• Lors de la vente de lots situés dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété, le vendeur devra remettre à l’acquéreur, au plus tard lors de la signature de la promesse de vente, le plan pluriannuel de travaux - ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux s’il a été adopté -, sans que celui-ci fasse toutefois partie intégrante du dossier de diagnostic technique de l’immeuble. L’entrée en vigueur de cette mesure interviendra progressivement entre le 1^er janvier 2024 et le 1^er janvier 2026, en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux et de commerces compris dans la copropriété – Article 171.

[1] L’article L.121-22-5 du Code de l’urbanisme (créé par l’article 242 de la loi Climat et Résilience) prévoit, dans les zones exposées au recul du trait de côte à horizon 30-100 ans, des obligations de (i) démolition de toute construction nouvelle, de même que celles des extensions des constructions existantes, à compter de l’entrée en vigueur du PLU - ou du document en tenant lieu – intégrant ces zones et (ii) remise en état du terrain, sous la responsabilité et aux frais du propriétaire, lorsque le recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne sera plus assurée au-delà d’une durée de trois ans.

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