La logistique est pour l’investisseur un produit à part en termes de gestion des risques.
Les risques et enjeux
En effet, les entrepôts sont soumis à des contraintes techniques et juridiques spécifiques, en particulier lorsque l’activité envisagée est soumise au régime des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) et, selon les cas, à autorisation, enregistrement ou déclaration préalable. Au regard des sanctions administratives, financières et pénales lourdes prévues en cas de violation de cette législation, l’enjeu sera pour lui de s’assurer que le risque sera porté dans la chaine contractuelle par la partie la plus appropriée, qu’il s’agisse du vendeur en l’état futur ou le preneur à bail.
Les réponses appropriées
Les investisseurs doivent d’abord s’assurer que le vendeur livrera bien, dans les délais de validité, un immeuble conforme aux autorisations obtenues et aux activités de son preneur relevant de cette législation. Lorsque la commercialisation intervient tardivement, l’investisseur doit être en mesure d’exiger de son vendeur des modifications du bâtiment comme des autorisations et déclarations obtenues nécessaires à l’activité de son candidat preneur. Les modalités de portage de l’ICPE – et donc du risque lié à leur non-respect – par le vendeur puis par le preneur, après la livraison de l’immeuble dès que c’est possible, doivent être organisées. Lorsque le propriétaire demeure bénéficiaire de l’ICPE, le bail devra lui permettre de mettre en œuvre les actions nécessaires pour assurer la conformité de l’exploitation de son ou ses preneurs. L’investisseur devra également être en mesure d’agir rapidement en cas d’interruption d’exploitation du preneur pour éviter la caducité des autorisations. Pendant la vie du bail, l’encadrement de l’évolution des activités exercées par le preneur dans les locaux, qui devra être portée à la connaissance des autorités administratives, et les modalités de prise en charge des règles nouvelles applicables aux installations existantes ou des prescriptions nouvelles sont également sources de négociations.
Enfin, il est nécessaire que le bail organise la transition au départ du preneur. La procédure de changement d’exploitant, au bénéfice du propriétaire ou d’un nouveau preneur doit être prévue. Le départ du locataire n’induit en effet pas automatiquement une cessation de l’exploitation des activités classées sur le site.
L’extension de la chaîne contractuelle
Ce jeu à trois est devenu depuis peu un jeu à quatre lorsque les entrepôts sont soumis à l’obligation de réaliser des panneaux solaires en toiture. Dans ce cas, l’opérateur chargé de ces travaux devra rejoindre la chaine relationnelle et contractuelle. Les discussions qui seront entreprises avec lui, sur la livraison conforme du bâtiment dans les délais pour maintenir la rentabilité de la centrale ainsi que sur l’accès à la toiture par anticipation et ce en parallèle des travaux preneurs, feront échos aux discussions menées avec le vendeur et le preneur.
Article paru dans la lettre de l'immobilier de novembre 2020
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