Le cumul des taux d’intérêt élevés proposés par les bailleurs de fonds et de la stagnation (voire de la régression) de la valeur d’expertise des actifs sur lesquels sont adossés les financements hypothécaires congestionne sévèrement l’origination de nouveaux prêts par les établissements de crédit. Cette situation impose aux prêteurs bancaires de se concentrer sur l’arbitrage de leur portefeuille existant. Compte tenu de ces conditions de marché, les lignes de crédits déjà déployées présentent donc un risque d’absence de refinancement ou de bris de ratios financiers ; risque accru à même d’entrainer, dans un cas comme dans l’autre, des obligations de remboursement à la charge des emprunteurs, lesquelles sont susceptibles de dégénérer en crédits non-performants.
L’entrée en vigueur le 30 décembre 2023 de l’Ordonnance n° 2023-1139 du 6 décembre 2023 relative aux gestionnaires de crédits et aux acheteurs de crédits (l’« Ordonnance »), transposant la Directive (UE) 2021/2167 du Parlement européen et du Conseil du 24 novembre 2021 concernant les gestionnaires de crédits et les acheteurs de crédits, est venue mettre à la disposition des établissements de crédit actifs sur le marché de la dette immobilière de nouveaux acteurs destinés (i) à acquérir des créances liées à des contrats de crédit non-performants d’une part, et (ii) à gérer lesdites créances d’autre part.
A titre liminaire, il convient de souligner que la finalité de l’Ordonnance est de permettre aux établissements de crédit de disposer de leurs créances liées à des contrats de crédit non-performants en les transférant à des « acheteurs de crédits » qui, s’ils ne peuvent pas être des établissements de crédit, restent soumis au monopole bancaire. La cession, même à prix décoté, d’une créance liée à un contrat de crédit non-performant présente un intérêt non seulement pour les établissements de crédit cédants qui voient leur bilan s’alléger mais aussi pour le cessionnaire de ces créances. L’adossement des financements immobiliers à un ou plusieurs immeubles faisant l’objet de sûretés hypothécaires et les stipulations des documentations de crédit exigeant des valorisations régulières sont des outils de nature à permettre à l’acheteur de crédit de se positionner sur un prix d’achat de la créance concernée par rapport à la somme des coûts de gestion prévisionnels qui seront nécessaires à son recouvrement et à la plus-value qu’il espère retirer d’une telle opération. Cette actualisation de la valeur du sous-jacent immobilier affine l’appréciation du risque de recouvrement de la créance hypothécaire y associée en même temps qu’elle participe à la détermination par l’acheteur de crédits de la décote applicable à la créance non-performante.
L’Ordonnance définit également les contours de l’activité de gestion de crédits pour organiser le cadre réglementaire de cette nouvelle profession (articles L. 54-11-4 à L. 54-11-8 de l’Ordonnance). Loin de livrer les emprunteurs à des interlocuteurs opportunistes, le nouvel article L. 54-11-9 de l’Ordonnance impose aux gestionnaires de crédits comme aux acheteurs de crédits d’agir de bonne foi, loyalement et professionnellement vis-à-vis des emprunteurs. Ce texte va jusqu’à mettre à la charge des acheteurs et gestionnaires une obligation de communiquer avec les emprunteurs « d'une manière qui ne constitue pas un acte de harcèlement ou de coercition ou un abus d'influence ». La protection ainsi offerte aux emprunteurs ne doit pas occulter l’objet même de la mission du gestionnaire de crédits, à savoir le recouvrement de la créance non-performante. Il y a d’ailleurs fort à parier que sa rémunération sera fonction des montants effectivement recouvrés et du temps nécessaire pour ce faire.
Compte tenu du nombre d’actifs immobiliers récemment livrés affichant un taux d’occupation trop faible, générant des revenus insuffisants pour assurer le service de la dette ou ne trouvant tout simplement pas acquéreur avant la maturité de la dette qui les finance, l’émergence d’acteurs dédiés à l’acquisition et à la gestion des créances hypothécaires qui y sont associées est essentielle pour permettre aux établissements de crédit de recommencer à financer l’économie.
Article paru dans Option Finance le 26/01/2024
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