Pas de déduction fiscale des travaux pour l’acquéreur d’un immeuble à rénover

Le Conseil d’Etat (CE 17/10/2022 n°460113) douche les espoirs des acquéreurs qui souhaiteraient déduire, dans le cadre d’acquisitions d’immeubles à rénover, le coût des travaux payés de leurs revenus fonciers, en faisant une interprétation littérale des dispositions des articles L.262-1 du CCH et 150 VB I du CGI.

La vente d’un immeuble à rénover (VIR) est celle par laquelle une personne vend un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble et perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux.

La particularité est que le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur devant en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Les travaux que paie ainsi l’acquéreur ne constituent pas dans le cadre précis des VIR, des charges déductibles des revenus fonciers mais sont un élément du prix d'acquisition de l'immeuble.

La solution parait découler de la rédaction même de l’article 150 VB du CGI qui précise que dès lors que l'acquisition s'inscrit dans le cadre du régime juridique de la vente d'immeuble à rénover, le prix d'acquisition à retenir est celui stipulé dans l'acte qui comprend à la fois le prix de l'existant et celui des travaux.

A retenir : 

L’acquéreur d’un bien immobilier ne peut déduire des travaux d’amélioration qu’il a financé que lorsque ceux-ci ne sont pas réalisés par le vendeur du bien dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover.

Article paru dans Les Echos Patrimoine du 12/12/2022

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