Dans une décision rendue le 25 mars 2021, le Conseil d’Etat est venu une nouvelle fois préciser le régime de la taxe d’aménagement (TA), cette fois-ci en cas de démolition totale d’un immeuble et reconstruction (CE, 25 mars 2021, n° 431603, 431605, 431606, 431607, 431609, SCCV Villa Florence et autres).
Cet arrêt vient compléter l’arrêt du 10 mai 2017, rendu en matière de taxe locale d’équipement (TLE) mais qui est transposable à la TA, aux termes duquel il avait été considéré qu’en cas de travaux d’agrandissement d’un immeuble emportant démolition et reconstruction de planchers, seul le delta de surface créée était assujetti à la TLE (voir sur ce point notre article : "Transformation / agrandissement d’un immeuble : le Conseil d’Etat redéfinit l’assiette de la taxe locale d’équipement").
Dans l’affaire ici commentée, le Conseil d’Etat était saisi d’un cas différent : celui d’une démolition totale d’un immeuble suivie de la construction d’un nouvel immeuble.
Cinq sociétés avaient été assujetties à la TA à hauteur de la totalité de la surface taxable de l’immeuble créée dans le cadre d’une opération immobilière de démolition-reconstruction et avaient demandé la réduction de leur imposition à hauteur d’une somme correspondant à la surface des bâtiments démolis.
Une réponse négative a été apportée par la Haute juridiction administrative.
Elle a ainsi considéré que "la taxe d'aménagement est assise sur la surface de la construction créée à l'occasion de toute opération de construction, de reconstruction ou d'agrandissement de bâtiments. Doit être regardée comme une reconstruction, une opération comportant la construction de nouveaux bâtiments à la suite de la démolition totale des bâtiments existants. Dans ce cas, la taxe d'aménagement est assise sur la totalité de la surface de la construction nouvelle, sans qu'il y ait lieu d'en déduire la surface supprimée".
Partant, il ne peut être fait état d’aucuns droits acquis pour ce type de projet immobilier, contrairement à ce qui est admis en matière de travaux sur un immeuble existant emportant agrandissement.
Une solution qui ne s’applique pas à la reconstruction à l’identique en cas de sinistre
L’article L.111-15 du Code de l’urbanisme autorise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié dans le délai de dix ans suivant sa destruction ou sa démolition, sauf si le document d’urbanisme applicable en dispose autrement.
Le régime de la taxe d’aménagement prend acte de ce cas de figure particulier. Ainsi les articles L.331-7 et L.331-8 du même code exonèrent expressément de TA la reconstruction à l’identique d’un immeuble quand celle-ci a été réalisée dans les conditions de l’article L.111-15.
Un régime différent de celui applicable en matière de taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Ile de France (TCBCE)
Le régime de la TCBCE comprend un régime propre en cas de démolition-reconstruction expressément prévu par l’article L.520-7 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que :
"Les opérations de reconstruction d'un immeuble, en ce compris les opérations de réhabilitation conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts, ne sont assujetties à la taxe qu'à raison des mètres carrés de surface de construction qui excèdent la surface de construction de l'immeuble avant reconstruction ou réhabilitation".
Ainsi, en matière de TCBCE, seul le delta de surface est passible de cette taxe en cas de démolition-reconstruction d’un immeuble existant (ou de réhabilitation lourde concourant à la création d’un immeuble neuf).
Ce principe est toutefois d’application limitée :
• ces droits acquis s’entendent à usage constant de l’immeuble ;
• seule la surface taxable de l’immeuble démoli (c’est-à-dire déduction faite notamment des locaux sanitaires et sociaux) crée des droits acquis.
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