Le décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine, ainsi que l’arrêté du 4 août 2021, relancent le débat sur la difficile appréhension des enjeux énergétiques et environnementaux par les mécanismes classiques du droit de la construction.
La nouvelle réglementation
Ces textes, qui s’inscrivent dans le cadre de la future RE2020, fixent des exigences applicables progressivement à compter du 1er janvier 2022 aux constructions neuves et extensions à usage d’habitation, de bureau ou d’enseignement, dont l’objectif est d’optimiser la conception énergétique du bâti et de limiter la consommation d’énergie ainsi que l’impact sur le changement climatique. Il s’agit, par exemple, de vérifier tout système de ventilation des bâtiments et parties de bâtiments à usage d’habitation afin de s’assurer qu’il fonctionne correctement, de garantir un éclairage naturel et une vue sur l’extérieur suffisants et d’équiper ces mêmes bâtiments de systèmes permettant de mesurer ou d’estimer la consommation d’énergie de chaque logement, par type d’énergie. Les professionnels du secteur devront composer avec ces nouvelles dispositions qui viennent s’ajouter à un corpus normatif déjà dense.
Ce cadre normatif a véritablement été instauré par les lois Grenelle 1 et 2 (lois n° 2009- 967 du 3 août 2009 et n° 2010-788 12 juillet 2010) et les dispositions de la réglementation thermique 2012 (décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 et arrêté du 26 octobre 2010), laquelle est prochainement amenée à être remplacée par la RE2020.
L’entrée en vigueur des nouvelles exigences pose, classiquement, outre la problématique de leur mise en œuvre effective, la question de la responsabilité des constructeurs en cas de non-respect.
La responsabilité des constructeurs
Le Conseil d’Etat s’emparait déjà en 2011 de la garantie décennale pour juger que la surchauffe constatée dans des salles de classe d’une école primaire, résultant d’une mauvaise conception du bâtiment, en particulier de la toiture, était un désordre de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination (CE, 9 décembre 2011, n° 346189).
Le juge judiciaire est en revanche confronté à une application malaisée du mécanisme de la garantie décennale, l’article L.123-2 du Code de la construction et de l’habitation fournissant une définition restrictive du critère de l’impropriété à destination en le conditionnant à la démonstration d’une « surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant » et ce, sous réserve que les conditions d’usage et d’entretien de l’ouvrage soient jugées appropriées. Rares sont donc les décisions admettant la mise en œuvre de la garantie prévue par l’article 1792 du Code civil.
En définitive, la mobilisation des garanties légales semble plus ou moins aisée. Le fondement contractuel ne devrait-il donc pas être privilégié ? Le demandeur devra alors démontrer la faute du constructeur et le préjudice. Mais, si la théorie jurisprudentielle des désordres intermédiaires peut venir au secours du maître d’ouvrage privé au stade de l’après-réception (Cass., 3e civ., 10 juillet 1978, n° 77-12595), elle demeure exclue en matière administrative (CE, 7 décembre 2015, n° 380419).
En conséquence, les intervenants à l’acte de construire devront veiller à disposer d’une couverture assurantielle pour ces nouveaux enjeux. Certains assureurs proposent déjà des garanties facultatives spécifiques « performance énergétique ».
Cette question de la couverture se pose avec d’autant plus d’acuité que la loi « Climat et résilience », promulguée le 24 août 2021, interdit, dès 2025, la mise en location des logements les moins bien isolés, qui seront considérés comme indécents au regard de la loi.
Article paru dans la lettre de l'immobilier de septembre 2021
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