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Recentrage du dispositif « Pinel » sur l’habitat collectif

Une évolution aux contours incertains

07/10/2021

Le dispositif « Pinel » ouvre droit, sous conditions, à une réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés.

Si ce dispositif a été prorogé pour une durée de trois ans par l’article 168 de la loi de finances pour 2021, une réduction progressive de son taux a également été prévue en vue d’organiser une transition vers un dispositif plus efficient. Par ailleurs, l’article 169 de la loi précitée a modifié le champ d’application du dispositif « Pinel » en le recentrant, à compter de 2021, sur l’habitat collectif, ce qui n’est pas sans poser de difficultés pour les investisseurs et les professionnels de l’immobilier.

Cette nouvelle condition s’applique ainsi :

– aux logements acquis neufs ou en VEFA à compter du 1er janvier 2021 ; et

– aux logements construits pour lesquels une demande de PC est déposée à compter du 1er janvier 2021. Le problème est que cette notion de « bâtiment d’habitation collectif » suscite, depuis son entrée en vigueur, d’importantes difficultés.

Les conditions pour définir un bâtiment d’habitation collectif

Si le rescrit publié au BOFIP1 fin 2020 avait vocation à préciser la notion de « bâtiment d’habitation collectif », celui-ci n’a pas eu pour effet de dissiper toutes les incertitudes. En effet, il semble que la doctrine administrative considère que l’existence d’un bâtiment d’habitation collectif nécessite le respect des trois conditions cumulatives suivantes :

– la réalisation d’un nombre minimal de logements, obligatoirement supérieur à deux ;

– le groupement des logements dans un seul et même bâtiment : ce regroupement n’impliquant pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande ;

– une construction se présentant en un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondations, toiture, gros œuvre, etc.), quelle que soit la configuration des logements.

Si les deux premières conditions ne posent pas de difficultés majeures, les contours de la troisième restent très ambigus dans la mesure où il n’est pas précisé si tous les éléments structurels - fondations, toiture et gros œuvre - doivent obligatoirement être communs ou s’ils ne constituent que des exemples d’éléments permettant de caractériser l’existence d’une unité de structure.

La situation des bâtiments ayant uniquement l’un de ces éléments en commun demeure donc aujourd’hui totalement incertaine.

Des incertitudes persistantes

S’ajoute à cela une mise à jour du BOFIP2 réalisée en date du 21 juin 2021 qui a précisé qu’un bâtiment d’habitation collectif « s’entend d’un immeuble d’habitation autre qu’un bâtiment individuel au sens de l’article L. 231-1 du CCH » c’est-à-dire autre qu’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage.

L’ajout de cette définition, déjà citée par le BOFIP concernant le dispositif d’abattement exceptionnel prévu par l’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017 n’a cependant pas eu pour effet de lever les incertitudes existantes dans la mesure où la doctrine administrative renvoie toujours, en parallèle, au rescrit susmentionné. Il semble donc que le respect des trois conditions précitées reste aujourd’hui nécessaire pour qualifier un bâtiment de collectif.

Il en résulte que ce recentrage suscite des incertitudes grandissantes pour bon nombre de programmes immobiliers dont l’éligibilité au dispositif « Pinel » reste aujourd’hui incertaine. Il serait donc opportun que l’administration fiscale prenne position sur le sujet en vue de permettre aux investisseurs et aux professionnels du secteur d’y voir plus clair.

Article paru dans la lettre de l'immobilier de septembre 2021


1. BOI-RES-IR-000079. 2. BOI-IR-RICI-360-10-30 n°5 et suiv.


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