Le régime de TVA de ces assujettis-revendeurs fait l’objet de nombreux contentieux qui ont poussé les juridictions françaises à saisir par deux fois la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).
Le Conseil d’Etat, le premier, a saisi la Cour par une décision du 25 juin 2020 n° 416727 pour savoir si la directive TVA doit être interprétée comme excluant du régime de taxation sur la marge les opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes : soit lorsque ces terrains acquis non à bâtir, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par le marchand, des terrains à bâtir ; soit lorsqu’ils ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par le marchand, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications).
Puis, à son tour, la cour administrative d’appel (CAA) de Lyon a saisi la CJUE le 18 mars 2021 par une décision n°19LY00501 dans le contexte suivant. Dans le cadre de leur activité de marchands de biens, les requérantes ont procédé à des ventes de terrains à bâtir après division parcellaire des terrains acquis sans TVA auprès de particuliers. En se prévalant notamment par analogie du régime applicable aux biens d’occasion, elles soutiennent que leurs opérations de revente sont soumises au régime de TVA sur marge, en dépit des évolutions, notamment juridiques, des biens depuis leur acquisition en vue de la revente. La CAA a considéré que la solution du litige dépend du point de savoir si la directive TVA, qui est d’application stricte en tant que dérogation, doit être interprétée comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge aux opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes : soit lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente, des terrains à bâtir ; soit lorsqu’ils ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots.
Quelles sont les conclusions de l’avocat général de la Cour de justice ?
Dans ses conclusions rendues le 20 mai 2021 sur la première affaire, mais qui répondent d’ores et déjà aux questions de la seconde saisine, l’avocat général propose en premier lieu à la Cour de justice de juger que le régime de la TVA sur marge s’applique chaque fois qu’existe une rémanence de TVA, soit parce que l’acquisition par le marchand de biens a été grevée d’une TVA qu’il n’a pas pu récupérer, soit parce que le vendeur initial qui a vendu au marchand de biens a lui-même supporté une TVA qu’il n’a pas pu déduire. Le régime de la TVA sur marge aurait donc pour objet d’éviter une double imposition dans l’hypothèse d’une TVA restant incorporée dans un tel bien.
En second lieu, l’avocat général propose à la Cour de juger que le régime de la TVA sur marge ne s’applique pas lorsque le bien immobilier change de qualification juridique entre le moment de son acquisition et celui de sa revente. Ainsi un terrain qui n’était pas un terrain à bâtir au moment de son acquisition et qui a cette qualification lors de sa revente ne pourrait relever du régime de la marge. De plus, le régime de la marge supposerait également que le bien ne fasse pas l’objet de travaux d’envergure avant sa revente qui seraient susceptibles de créer une valeur ajoutée. Dans ces deux cas la vente devrait être soumise à la TVA sur le prix total. En revanche, le régime de la TVA sur marge resterait applicable si le marchand de biens ou le lotisseur se contente d’effectuer une division par lots du terrain, sans réaliser de travaux.
La Cour de justice étant libre de suivre, ou non, les conclusions de son avocat général, les marchands de biens ne seront définitivement fixés sur l’interprétation des textes communautaires que lorsque sera rendu l’arrêt de la CJUE, normalement d’ici la fin de cette année. Mais, si la Cour suit son avocat général, les dispositions françaises devront être adaptées.
Article paru dans la Lettre de l'immobilier de juin 2021
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