Résidences étudiantes

Le segment des résidences étudiantes gérées, ou Purpose Built Student Accommodation (PBSA), s’impose progressivement comme une classe d’actifs attrayante en France, à l’image de son développement déjà mature dans d’autres pays européens. L’année 2025 a été marquée par deux opérations majeures illustrant l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour ce marché avec (i) l’acquisition de la plateforme YouFirst Campus (Gecina) par GSA et Nuveen Real Estate pour 567 M€ et (ii) la cession d’un portefeuille de sept actifs par CBRE Investment Management à JP Morgan Asset Management, pour un montant inférieur à 200 M€. Avec plus de 3,1 millions d’étudiants recensés en 2024, la France fait face à une pénurie de logements étudiants, particulièrement dans les grandes métropoles universitaires. Dans ce contexte, les résidences étudiantes gérées apparaissent comme un produit d’investissement attractif, encore sous-exploité sur le marché français.

Dissociation et sous-location 

Le schéma d’investissement repose généralement sur une dissociation entre la détention des murs et l’exploitation du fonds de commerce. Le propriétaire des murs (investisseur) conclut un bail commercial avec un exploitant professionnel d’une durée ferme sur 9 à 12 ans, garantissant une stabilité des revenus locatifs à l’investisseur. Le loyer peut être fixe ou binaire (part fixe + part variable indexée sur le chiffre d’affaires de l’exploitant). Il est important que le bail autorise expressément la sous-location, permettant à l’exploitant de conclure des contrats de location avec les étudiants. Le propriétaire est déchargé de la gestion quotidienne qu’il délègue dans le cadre d’un contrat de gestion à l’exploitant.

Le choix du type de bail locatif conclu entre l’exploitant et les étudiants est un levier stratégique essentiel pour optimiser la rentabilité et sécuriser l’exploitation. Les trois principauxbaux utilisés avec les étudiants sont des baux encadrés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et la loi Elann°2018-1021 du 23 novembre 2018. Le bail meublé étudiant (9 mois) cible les étudiants inscrits dansl’enseignement supérieur et s’aligne sur le calendrier universitaire. Il permet une rotation annuelle deslocataires et optimise le taux d’occupation sur la période académique. Le bail mobilité (1 à 10 mois nonrenouvelable) destiné aux étudiants en stage, alternants ou salariés en mission temporaire offre une grande flexibilité en favorisant l’attractivité internationale des résidences notamment pour les profils en mobilité courte. Enfin, le bail meublé classique (1 an renouvelable) adapté aux étudiants en cursus long, ce bail réduit les coûts liés à la vacance locative grâce à une stabilité accrue des occupants.

Étendue des prestations

Tous ces types de baux impliquent la mise à disposition d’un mobilier complet, ainsi que des services variés. La nature et l’étendue des prestations conditionnent le régime de TVA applicable au bail. En effet, lorsque certains services sont fournis en complément de l’hébergement, les loyers sont soumis de plein droit à la TVA. Cette taxation présente des avantages puisqu’elle permet au propriétaire des murs (ou à l’exploitant) de déduire la TVA supportée en amont (sur l’acquisition de l’actif ou sur les travaux). Pour sécuriser cette taxation et consolider les droits à déduction, il faut s’assurer que, pour les locations à usage résidentiel d’une durée supérieure à 30 jours, au moins trois des quatre services suivants sont effectivement proposés au client : le petit-déjeuner, la réception même non personnalisée de la clientèle, la fourniture du linge de maison, le ménage régulier. Dans une telle situation, l’immeuble est alors considéré comme affecté à une activité commerciale du point de vue des impôts directs, dans laquelle, en raison des prestations additionnelles fournies, le service proposé dépasse la simple jouissance du bien. Le régime de TVA est alors identique en cas d’exploitation indirecte (les loyers facturés par le propriétaire sont soumis à la TVA au même taux – 10%- que ceux facturés par l’exploitant à l’étudiant hébergé). 

La mise en œuvre de ces services dans le cadre d’une résidence étudiante est facilitée par une interprétation souple de l’administration fiscale. Celle-ci admet notamment que le prestataire d’hébergement puisse recourir à un tiers pour les réaliser tant qu’il en conserve la responsabilité vis-à-vis de son client/locataire. Par exemple, la fourniture du petit déjeuner peut être assuré via une commande en ligne ou par téléphone avec un délai de prédéfini. Enfin, il n’est pas nécessaire que le prix des services soit inclus dans le montant du loyer, ils peuvent être facturés en plus, l’administration sera toutefois très attentive au fait que l’ensemble de ces services soit effectivement proposé au client peu important à cet égard que ce dernier décide d’en bénéficier ou non.

Régime fiscal attractif

Cette souplesse peut toutefois être source d’insécurité juridique au regard des autres impôts. En effet, en matière d’impôt sur les sociétés, d’impôt sur le revenu ou bien encore d’IFI, l’affectation d’un immeuble à une activité commerciale (du propriétaire ou dans certains cas, d’une entité affiliée) permet l’application d’un régime fiscal attractif pour les investisseurs (i.e. exonération de la plus-value de sortie en cas de cession de titres à hauteur de 88 % pour l’investisseur IS, exonération d’IFI ou bien encore,
possibilité d’entrer dans le régime de report d’imposition sous condition de remploi prévu par l’article 150-0 B ter du CGI pour les investisseurs personnes physiques).

Jusqu’à un avis du Conseil d’Etat du 5 juillet 2023, lorsque la location entrait dans le champ d’application de la taxation de plein droit à la TVA, elle était réputée être en concurrence avec le secteur hôtelier. En conséquence, les praticiens comme l’administration fiscale considéraient en général que la satisfaction des critères pour les besoins de la TVA permettait de considérer que l’immeuble était affecté à un usage commercial. Cette position est fragilisée depuis le 31 décembre 2023 puisque l’article 261 D, 4° du CGI distingue aujourd’hui les locations qui entrent en concurrence avec le secteur hôtelier (d’une durée
inférieure à 30 nuitées) des locations à usage résidentiel, toutes deux étant assujetties de plein droit à la TVA.

Article paru dans CFNEWS Immo le 23 octobre 2025