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Bail commercial et état des lieux d’entrée

Rappel de l’état de l’art avant la loi Pinel

30/01/2020

Par un arrêt du 12 septembre 2019, la cour d’appel de Versailles rappelle le régime de la restitution des locaux commerciaux applicable à tous les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 et toujours en cours.

En l’espèce, lors de la restitution des locaux, un état des lieux de sortie non contradictoire est réalisé par le bailleur par constat d’huissier. Il fait ressortir un certain nombre de dégradations affectant les sols et les murs. En revanche, aucun état des lieux d’entrée n’avait été préalablement réalisé. Le preneur soutient que les dégradations sont antérieures à son occupation et produit pour preuve des photographies qui auraient été prises lors de son entrée dans les lieux.

Pour mémoire, avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l'obligation de restituer les lieux loués en bon état de réparations était exclusivement régie par les dispositions du Code civil dont l’article 1731 précise que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Dans l’arrêt commenté, après avoir rappelé les dispositions dudit article 1731, la cour d’appel de Versailles précise que les photographies versées aux débats par le preneur ne sont pas datées et ne sont « dès lors pas pertinentes pour attester de l'état des lieux en 2009 à l'entrée du preneur » (CA Versailles, 12 septembre 2019, n° 18/04845).

Dès lors, la Cour considère que « la preuve contraire » visée à l’article 1731 précité n’est pas rapportée. Le preneur doit donc supporter le coût des travaux de remise en état des lieux, d’une part, et indemniser le bailleur pour ne pas avoir pu relouer immédiatement les locaux alors qu’un candidat à la location s’était manifesté, d’autre part.

Cet arrêt illustre parfaitement les difficultés à démontrer le mauvais état du local faute d’état des lieux d’entrée.

En tout état de cause, il convient de rappeler que depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l'établissement d'un état des lieux est obligatoire lors de la conclusion du bail et lors de la restitution des lieux (C. com., art. L.145-40-1, al. 1).

Il s'agit d'une obligation d'ordre public (C. com., art. L.145-15) et « le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil » (C. com., art. L.145-40-1, al. 3).

Le respect de ces nouvelles dispositions devrait, à l’avenir, réduire les contentieux illustrés par l’arrêt commenté.


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Simon Estival
Avocat
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Jean-Luc Tixier