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Caractère abusif d’une clause dans un contrat d’architecte

Distinguo entre professionnel de l’immobilier et professionnel de la construction

05/06/2019

Dans un arrêt du 7 novembre 2019 (n°18-23.259 – P+B+I), la Cour de cassation a considéré qu’un maître d’ouvrage, professionnel de l’immobilier et partie à un contrat d’architecte, n’est pas nécessairement un professionnel de la construction.

En cas d’abandon du projet, le maître d’ouvrage peut donc invoquer le caractère abusif de la clause garantissant à son cocontractant le paiement de l’intégralité de ses honoraires.

La clause litigieuse du contrat d’architecte

Par contrat du 23 septembre 2013, une société civile immobilière (SCI) confie à un architecte la maîtrise d’œuvre complète de la construction d’un bâtiment à usage professionnel.

Une clause du contrat précise qu’"en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité au maître d’œuvre".

A la suite de l’abandon du projet par la SCI, l’architecte assigne cette dernière devant le tribunal de grande instance de Chaumont en paiement d’une somme correspondant à l’intégralité de ses honoraires prévus au contrat. Contestant la demande, la SCI invoque le caractère abusif de la clause litigieuse sur le fondement de l’article L. 132-1 du Code de la consommation (aujourd’hui articles L. 212-1 et L. 212-2 du Code de la consommation).

L’affaire soulevait deux questions juridiques :

  • Une SCI, dont l’objet social est l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la location de biens immobiliers dont elle a fait l’acquisition, peut-elle invoquer le caractère abusif d’une clause figurant dans le contrat de maîtrise d’œuvre qu’elle a conclu avec un architecte ?
  • Une clause qui garantit à l’architecte le paiement intégral de ses honoraires quelle que soit l’issue du contrat est-elle abusive ?

Par jugement du 15 septembre 2016, le Tribunal de grande instance ne retient pas le caractère abusif de la clause et considère que le contrat a été conclu par la SCI dans le cadre de son activité professionnelle.

La SCI interjette appel et, dans un arrêt du 26 juin 2018 (n°16/01677), la cour d’appel de Dijon infirme le jugement de première instance. Elle retient que la SCI n’est pas un professionnel de la construction. Elle déclare, en conséquence, la clause abusive, en prononce la nullité et limite le montant des honoraires de l’architecte à la mission exécutée.

L’architecte se pourvoit en cassation.

Rappelons que l‘article L. 212-1 du Code de la consommation dispose que : "Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (…)" ; selon l’article L. 212-2 du même Code : "Les dispositions de l'article L. 212-1 sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels".

La confirmation du caractère abusif de la clause du contrat d’architecte par la Cour de cassation

La Cour de Cassation confirme l’arrêt rendu par la cour d’appel de Dijon et précise que :

  • la SCI qui a pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d’immeubles dont elle avait fait l’acquisition, est un professionnel de l’immobilier mais pas pour autant un professionnel de la construction, ce domaine faisant appel à des connaissances et des compétences techniques et spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière ;
  • la SCI est intervenue au contrat en qualité de maître d’ouvrage non professionnel de la construction, de sorte qu’elle peut prétendre au bénéfice des dispositions relatives à la protection des non-professionnels contre les clauses abusives ;
  • la clause litigieuse est abusive dans la mesure où elle a pour conséquence de garantir à l’architecte, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, "et ce quel que fût le volume des travaux qu’il aurait effectivement réalisés, sans qu’il n’en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître d’ouvrage, qui, s’il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler à l’architecte des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme".

Une espèce relative à un contrat d’architecte mais un arrêt à la portée plus large

1. Sur la notion de non-professionnel

La Cour de cassation réaffirme le critère de l’objet social pour distinguer la catégorie des personnes morales qui n’agissent pas à titre professionnel de celle des personnes morales qui agissent à titre professionnel dans un domaine considéré (Voir déjà en ce sens l’arrêt Cass. civ. 3ème, 17 octobre 2019, n°18-18.469 et l’arrêt Cass. civ. 3ème, 4 février 2016, n°14-29.347).

Si le contrat concerné entre dans l’objet social de la personne morale, cette dernière sera considérée comme un professionnel. Dans le cas contraire, elle sera considérée comme un non-professionnel.

Par conséquent, avant toute signature d’un contrat de construction, le rédacteur du contrat (d’architecte, d’entreprise, de promotion, etc.) doit impérativement vérifier si le maître d’ouvrage est ou non un professionnel de la construction afin d’en tenir compte dans la rédaction ; dans la négative, il écartera opportunément les clauses susceptibles d’être qualifiées d’abusives.

2. Sur l’appréciation du caractère abusif d’une clause

La Cour de cassation justifie le caractère abusif de la clause litigieuse par l’absence de contrepartie réelle pour la SCI. Cette absence crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties dans la mesure où la SCI, décidant d’abandonner son projet, devait verser l’intégralité des honoraires à l’architecte et ce, abstraction faite du stade d’avancement du projet.


Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de Juillet 2020. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.


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Hugo Leynier
Avocat
Paris