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Cession de bail commercial et clause de garantie au bénéfice du bailleur

Application immédiate et opposabilité en cas d’apport partiel d’actif

11/07/2019

La clause de garantie au bénéfice du bailleur s’applique-t-elle en cas d’apport partiel d’actif ? La limitation de la durée de cette garantie, introduite par la loi Pinel, est-elle d’application immédiate ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions importantes sur ces deux points, dans un arrêt du 11 avril 2019.

Cession de bail commercial et clause de garantie solidaire : état du droit

Traditionnellement, les baux commerciaux prévoient fréquemment une clause de garantie solidaire du preneur cédant à l’égard du bailleur, en cas de cession de bail commercial, pour toutes les sommes qui pouvaient être dues par le preneur cessionnaire et ce, pour la durée du bail restant à courir, voire de ses renouvellements.

L’article L.145-16-2 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel, a limité la durée de cette garantie, de sorte que désormais « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».

Si l’application de la clause de garantie peut poser certaines difficultés en matière de cession de bail commercial par voie d’apport partiel d’actif, elle soulève également des interrogations quant à l’application dans le temps de l’article L.145-16-2 du Code de commerce.

Les faits et l’argumentation des parties à l’instance sur l’application de la clause de garantie lors de a cession de bail commercial

En l’espèce, un locataire de différents sites industriels avait fait apport partiel de différentes branches de son activité exercée sur ces sites à plusieurs sociétés constituées à cet effet.

Le propriétaire des sites avait assigné le mandataire liquidateur de l’une des sociétés, ainsi que les autres sociétés bénéficiaires de l’apport, en paiement des loyers et des charges et la société cédante, en garantie solidaire.

Les baux conclus (antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel) entre le preneur cédant et le bailleur pour chacun des sites stipulaient que le preneur pouvait librement céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de tout ou partie de son entreprise.

En outre, une clause de garantie du cédant prévoyait que le preneur cédant resterait garant solidairement avec son cessionnaire du paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où le cessionnaire, après la cession de bail commercial, n’aurait pas une surface financière suffisante.

Dans un arrêt du 7 février 2018, la cour d’appel de Paris a décidé que le cédant restait garant, solidairement avec les sociétés bénéficiaires des apports, du paiement des loyers et charges, au titre des baux commerciaux jusqu’à leur date d’expiration.

Dans son pourvoi, le cédant faisait notamment valoir que dès lors que les sociétés avaient précisé dans le traité d’apport partiel d’actif que celui-ci était soumis au régime des scissions, la clause de garantie du cédant n’avait pas vocation à s’appliquer car il s’agissait d’une transmission de propriété et non d’une cession de bail commercial.

A titre subsidiaire, le cédant reprochait à la cour d’appel de Paris d’avoir déclaré inapplicable au cas d’espèce la limitation de garantie prévue par l’article L.145-16-2 du Code de commerce.

La Cour de cassation rejette son argumentation et approuve la Cour d’appel (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121).

Portée de la clause de garantie lors de la cession d’un bail commercial

  • la clause de garantie s’applique dans le cas de cession du droit au bail par voie d’apport partiel d’actifs ;
  • l’article L.145-16-2 du Code de commerce, qui limite la durée des clauses de garantie solidaire, ne s’applique pas aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.


Actualité des baux commerciaux :

Cet article a été publié dans notre Lettre des baux commerciaux de juillet 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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Auteurs

Edouard Schoenke
Edouard Schoenke
Avocat
Paris