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Clauses de renonciation à recours dans les baux commerciaux

des enjeux parfois mal appréhendés par les parties

24/10/2018

Dans un arrêt du 31 mai 2018, la cour d’appel de Rouen apporte une illustration des conséquences, parfois dommageables, des clauses de renonciation à recours lorsque celles-ci sont mal appréhendées par les parties (CA Rouen, 31 mai 2018, n° 16/06269).

Raison d’être des clauses de renonciation à recours - Si ces clauses ne sont pas obligatoires, ce sont aujourd’hui des stipulations habituelles, pour ne pas dire systématiques, dans les baux commerciaux.

Lorsqu’elles sont à la fois bien rédigées et réciproques, elles permettent aux parties d’éviter les cumuls d’assurances et d’avoir à souscrire pour un même bien une assurance de chose et une assurance de responsabilité. Dans une telle configuration, le bailleur n’a ainsi pas besoin d’assurer sa responsabilité contractuelle en sa qualité de loueur d’ouvrage à l’égard du preneur et ce dernier n’a pas besoin de souscrire une assurance de responsabilité au titre des risques locatifs à l’égard du bailleur.

Il s’agit donc de clauses bénéfiques pour les deux parties, à conditions d’être comprises et bien utilisées.

Des conséquences parfois mal mesurées - Un bâtiment à usage d’entrepôt ayant été totalement détruit par un incendie, le propriétaire a assigné son locataire en réparation sur le fondement de la présomption de responsabilité pour incendie de l'article 1733 du Code civil.

La Cour d’appel le déboute néanmoins de sa demande en relevant l’existence d’une clause de renonciation à recours stipulée dans le bail en ces termes : "Le bailleur renonce à tous recours envers le preneur et ses assureurs. Il s’engage de même à obtenir renonciation à tous recours de ses propres assureurs envers le preneur et ses assureurs, et à la faire figurer dans ses polices d’assurance.
A titre de réciprocité, le preneur renonce à tous recours envers le bailleur et ses assureurs. Il s’engage de même à obtenir renonciation à tous recours de ses propres assureurs envers le bailleur et ses assureurs, et à le faire figurer dans ses polices d’assurances."

Dans le cadre des débats judiciaires, le propriétaire a tenté d’arguer d’une faute lourde du preneur, seul motif permettant de faire échec à une clause de renonciation à recours, mais les juges du fond ont retenu l’absence de démonstration d’une telle faute.

L’action du propriétaire à l’encontre de son preneur s’expliquait par le fait que ce dernier avait omis d’assurer son bâtiment. Or, la clause de renonciation à recours stipulée dans le bail ne pouvait être pertinente et sans risque pour le bailleur qu’à la condition que celui-ci ait souscrit de son côté une assurance sur son bien. Sans cela, comme en l’espèce, il se trouve démuni de tout créancier pour financer la reconstruction du bâtiment détruit.

La vigilance est de rigueur - En conclusion, les clauses de renonciation à recours doivent non seulement être rédigées avec soin mais également s’accompagner d’une évaluation de la situation au cas par cas au regard des risques et des couvertures d’assurances de chacun.

Source
Lettre des baux commerciaux | Octobre 2018
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Auteurs

Laurent Toulze
Laurent Toulze
Avocat
Paris