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Contentieux d’annulation de permis de construire

La notion de visibilité, condition de l’atteinte aux lieux avoisinants

23/06/2019

Dans une décision du 13 mars 2020 (n°427408), le Conseil d’Etat a précisé le strict champ d’application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme : cet article ne peut fonder l’annulation d’un permis de construire au motif que l’édification de l’immeuble entraînerait une perte d’ensoleillement altérant le fonctionnement bioclimatique d’une maison voisine.

Le champ d’application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme

Cet article, auparavant codifié à l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme, dispose que « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ». Son objet est donc de protéger le patrimoine urbain et naturel auquel la construction pourrait porter préjudice.

Annulation d’un permis de construire fondée sur une interprétation extensive de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme

Dans cette affaire, un permis de construire avait été accordé en vue de l’édification d’un immeuble collectif (39 logements) à proximité de la maison des requérants. Cette dernière, construite en 1987, avait été pensée selon des principes bioclimatiques en basant son fonctionnement notamment sur l’énergie solaire. La situation et l’implantation de la maison avaient donc été particulièrement pris en compte lors sa construction, dans cet objectif de performance énergétique.  

L’édification de l’immeuble collectif aurait pour conséquence d’entraîner une perte d’ensoleillement importante et donc de porter atteinte au bon fonctionnement de la maison.

Le tribunal administratif de Lyon avait annulé le permis de construire de l’immeuble pour erreur manifeste d’appréciation, sur le fondement de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme « au motif que son implantation aurait pour conséquence, en raison d'une baisse de l'ensoleillement, d'altérer les conditions de fonctionnement selon les principes architecturaux dits bioclimatiques selon lesquelles elle a été réalisée en 1987, d'une maison implantée à proximité » (TA Lyon, 29 novembre 2018, n°1706997).

La stricte application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme par le Conseil d’Etat et la notion de visibilité : absence de fondement à l’annulation du permis de construire en l’espèce

Saisi d’un pourvoi en cassation par le promoteur bénéficiaire du permis de construire (Cogedim Grand Lyon) et par la ville de Lyon l’ayant délivré, la Haute juridiction a annulé le jugement de première instance en rappelant les conditions d’application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme.

Tout d’abord, il convient d’identifier un environnement présentant un intérêt à préserver. La jurisprudence estime de longue date qu’est pris en compte l'intérêt du site pour vérifier qu'il nécessite une protection, même lorsque le site ne fait pas l'objet d'une mesure de protection particulière (CE, 21 mars 2001, n°190043). Par ailleurs, le caractère et l’intérêt de l’environnement visés par l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne résident pas exclusivement dans l’attrait esthétique d’un paysage naturel ou urbain mais peuvent aussi être caractérisés par la valeur historique et culturelle d’un site (CAA Lyon, 12 novembre 2013, n°12LY02801). Une fois cet intérêt identifié, il convient ensuite de vérifier l’impact de la construction.

Après avoir rappelé la lettre de l’article R.111-27 du Code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat a affirmé que ces dispositions « permettent de rejeter ou d'assortir de réserves les seuls projets qui, par leurs caractéristiques et aspect extérieur, portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain. »

Il confirme ainsi sa jurisprudence traditionnelle, selon laquelle l’article précité ne peut sanctionner que les atteintes visibles. Son application avait déjà été écartée lorsque des conséquences autres que visibles étaient invoquées (notamment lorsqu’il était invoqué pour (i) préserver le maintien d’une activité économique, (ii) contester une simple perte d’ensoleillement (iii) ou de valeur vénale d’une propriété).

Par une décision de 2009 (CE, 1er juillet 2009, n°309133), le Conseil d’Etat avait déjà affirmé que « ces dispositions, qui visent des projets qui portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain, peuvent à ce titre s'appliquer à des travaux qui affectent l'aspect du bâtiment lui-même sur lequel ils sont exécutés, notamment lorsque - ce bâtiment contribuant au caractère monumental d'une perspective - il est porté atteinte à celle-ci »

Puisque le projet lyonnais en cause n’avait pas d’impact visible sur son environnement mais seulement sur l’ensoleillement de la maison voisine entraînant une diminution de sa performance énergétique, l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme ne pouvait pas justifier l’annulation du permis de construire. Le jugement de première instance a donc été annulé pour erreur de droit.

Si la décision du 13 mars 2020 s’inscrit dans la droite ligne du courant jurisprudentiel en la matière, elle écarte clairement pour la première fois les impacts « invisibles » du projet, à savoir la perte de performance énergétique des constructions voisines par perte d’ensoleillement.

Confirmé par la juridiction administrative, le projet pourrait néanmoins voir ses effets contestés au civil, les requérants pouvant par exemple invoquer devant le tribunal judiciaire la théorie des troubles anormaux du voisinage, selon laquelle « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage », même si le résultat d’une telle démarche ne porte généralement que sur une modique indemnisation en dommages et intérêts.


Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de Juillet 2020. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.


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Auteurs

Guerin Martin
Martin Guérin
Avocat
Paris