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Délivrance conforme du bien

Le nouveau bailleur est tenu de réaliser les travaux non effectués par l’ancien propriétaire

19/04/2019

A qui revient la charge des travaux nécessaires à la délivrance conforme d’un immeuble lorsque le bailleur vend son bien ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d’apporter une précision importante sur ce point, dans un arrêt du 21 février 2019.

La position traditionnelle des juges - La jurisprudence considère habituellement que la vente de l'immeuble ne dispense pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu'il était propriétaire et qui lui incombaient (voir par exemple : Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, n° 06-18.430).

Sous cet aspect, jusque récemment, l’acquéreur venait aux droits du vendeur pour l'avenir mais non pour le passé. Cette position semble remise en cause aujourd’hui (Cass. 3e civ., 21 février 2019, n° 18-11.553).

Les faits et l’argumentaire des parties à l’instance - En l’espèce, par un jugement en date du 26 avril 2016, un bailleur d’un immeuble à usage commercial et d’habitation avait été condamné par le tribunal à faire réaliser des travaux. En appel, la société locataire a demandé et obtenu la condamnation in solidum de la société adjudicataire de l’immeuble donné à bail à réaliser les travaux (en vertu d’un jugement en date du 7 juin 2016).

La Cour d’appel a en effet considéré que, depuis son acquisition, le nouveau bailleur, tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquitté.

La Cour de cassation rejette son argumentation sur le fondement de l’obligation de délivrance.

La solution retenue : le nouveau bailleur est bien tenu de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien - La Haute juridiction approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que "depuis son acquisition, la société […], tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée".

Avec une telle solution, la Cour de cassation affine sa position s’agissant du transfert des obligations du bailleur en cas de vente des locaux loués. Les obligations relatives à l’exécution de travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien sont ainsi transmises à l’acquéreur des locaux loués. Celui-ci est tenu de réaliser ces travaux alors même qu’ils incombaient au précédent propriétaire.

Il appartiendra, le cas échéant, au nouveau bailleur de se retourner contre l’ancien propriétaire pour obtenir le remboursement des travaux qu’il aura réalisés, sauf clause contraire de l’acte de vente.


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Sandra Kabla
Counsel
Paris