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La loi n° 2008-776 du 4 août 2008, dite LME, apporte au statut des baux commerciaux plusieurs aménagements dont certains s'inspirent directement des préconisations faites en 2004 dans le cadre du rapport Pelletier (« Propositions pour une modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels »). Nous vous présentons ci-après les principaux aspects du nouveau dispositif qui, s'ils ne bouleversent pas les grands équilibres du statut, lui apportent toutefois des améliorations significatives :
Nouvel indice de référence pour les loyers commerciaux (art. 40 et 47 LME)
Face aux effets inflationnistes sur l'évolution des loyers commerciaux de la référence obligatoire pour leur indexation à l'indice du coût de la construction (ICC) - tant à l'occasion de la révision triennale (art. 145-38 C. com.) que du renouvellement des baux (hors cas de déplafonnement ; art. L. 145-34 C. com.) - un accord interprofessionnel a élaboré, en décembre dernier, un nouvel indice de référence, présenté comme plus pertinent, l'indice des loyers commerciaux (ILC) ; celui-ci est composé de l'indice des prix à la consommation (IPC) pour 50 %, de l'ICC pour 25 % et de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (ICAV). Jusqu'ici cet indice, dépourvu de base légale, n'a pu être mis en oeuvre en raison de sa contrariété avec l'interdiction générale, posée par l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, de toute clause contractuelle prévoyant des indexations fondées sur le niveau général des prix ; les loyers commerciaux ne figurent pas en effet au nombre des exceptions prévues par l'article L. 112-3 du même Code. La LME remédie à cette situation de la manière suivante:
- Les loyers portant sur « un local affecté à des activités commerciales relevant du décret prévu au premier alinéa de l'article L. 112-2 » bénéficient d'une dérogation de principe à l'interdiction de l'indexation sur le niveau général des prix
- A l'instar du coût de la construction, l'indice des loyers commerciaux (ILC) est présumé licite, dès lors qu'il est stipulé dans des conventions relatives à un immeuble bâti et pour des activités commerciales définies par décret
- Les dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la révision triennale et à la règle du plafonnement sont adaptées pour permettre l'application de l'indice des loyers commerciaux, lorsqu'il a été choisi par les parties. Le choix de l'ILC est en effet facultatif et repose donc sur un accord des deux parties. Il ne s'applique pas en conséquence aux baux en cours, sauf consentement des deux parties.
Compte tenu des termes des articles L. 112-2 et L. 112-3 du Code monétaire et financier ainsi modifiés, la levée de l'interdiction d'une indexation sur le niveau général des prix et la possibilité de recourir pour l'évolution des loyers à l'ILC devraient concerner l'ensemble des baux commerciaux, qu'ils soient ou non soumis au statut. Mais en tout état de cause l'usage de cette faculté ne sera admis que pour les baux portant sur des locaux dans lesquels est exercée l'une des activités commerciales qui doivent être définies par le décret visé par l'article L. 112-2. Dans l'attente de la parution de ce décret, qui doit également venir préciser les conditions de publication de l'ILC par l'INSEE, il ne nous paraît pas encore possible de prévoir l'application du nouvel indice au lieu et place de l'ICC qui, à défaut d'option dans les contrats pour l'ILC, restera la référence indicielle de droit commun.
Bénéfice du statut pour les co-indivisaires et co-preneurs d'un bail commercial (art. 42 LME)
La jurisprudence actuelle subordonne le bénéfice du statut - et partant le droit au renouvellement du bail - à l'immatriculation à titre personnel au registre du commerce ou au répertoire des métiers de chacun des locataires, copreneurs ou co-indivisaires même non exploitants du fonds commercial (ou artisanal), alors même que la législation ne permet pas cette immatriculation, faute pour les intéressés d'avoir la qualité de commerçant ou d'exercer une activité artisanale. La loi nouvelle exclut expressément l'exigence de cette immatriculation pour l'octroi du statut à l'exploitant du fonds commercial ou artisanal dès lors que ce dernier est dûment immatriculé (art. L. 145-1 III, al. 1er nouveau C. com.). Elle fait de même en faveur des héritiers ou ayants droit non exploitants d'un fonds qui, au moment du décès du titulaire du bail, choisissent de demander le maintien de l'immatriculation de ce dernier pour les besoins de sa succession (art. L. 145-1 III al. 2 nouveau C. com.).
Extension du statut aux baux des immeubles appartenant aux régions (art. 43 I et II LME)
Sous réserve de remplir certaines conditions, les baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics peuvent être soumis au statut des baux commerciaux. Il pourra en aller de même, dans les mêmes conditions, pour les baux d'immeubles appartenant aux régions (art. L. 145-2 I 4° et L. 145-26 modifiés C. com. visant désormais les « collectivités territoriales »).
Assujettissement conventionnel d'un bail professionnel au statut des baux commerciaux (art. 43 I et III LME)
Prenant acte des griefs formulés - tant par les locataires que par les bailleurs - à l'encontre du mini-statut des baux professionnels fixé à l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (notamment non-encadrement de l'évolution du loyer, absence de droit au renouvellement du bail empêchant la reconnaissance d'un « fond libéral » et faculté de résiliation à tout moment accordée au locataire), la LME consacre la possibilité pour les parties à un bail portant sur un local affecté à un usage exclusivement professionnel d'adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux (art. L. 145-2 I 7° nouveau C. com. et art. 57 A précité modifié). Certes l'application conventionnelle du statut était déjà possible, mais elle ne pouvait tenir en échec les dispositions impératives de la loi de 1986. Désormais en cas d'option c'est l'intégralité du statut des baux commerciaux qui sera applicable, le législateur ayant exclu l'alternative proposée par le rapport Pelletier d'un assujettissement partiel au statut en fonction de la volonté des parties. Surtout, l'application conventionnelle du statut des baux commerciaux entraînera l'exclusion automatique des dispositions de l'article 57-A.
Succession de baux dérogatoires (art. 44 LME)
Actuellement les parties peuvent conclure, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, un bail dérogatoire d'une durée maximale de deux ans ; à l'issue de la durée stipulée, fût-elle de quelques mois, si le locataire est laissé dans les lieux, il s'opère un nouveau bail soumis au statut ; il en est de même en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion d'un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local (art. L. 145-5 C. com.). Suivant les préconisations du rapport Pelletier, la LME assouplit ces dispositions en autorisant les parties à conclure plusieurs baux successifs de courte durée dans la limite de la durée globale de deux ans.
Fin de la référence aux usages locaux (art. 45 LME)
Afin d'harmoniser sur l'ensemble du territoire les termes des baux commerciaux et les dates d'effet des congés, la LME supprime, conformément aux recommandations du rapport Pelletier, toute référence aux « usages locaux » et au « terme d'usage » auxquels elle substitue, selon les cas, le premier ou le dernier jour du trimestre civil (art. L. 145-8, L. 145-9 et L. 145-12 modifiés C. com.). Ainsi, par exemple, les congés ne seront plus donnés suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance mais de manière uniforme « pour le dernier jour du trimestre civil » et au moins six mois à l'avance (art. L. 145-8 précité).
Suppression de la forclusion en matière de congé avec refus de renouvellement (art. 45 LME)
S'il entend contester le refus de renouvellement qui lui a été délivré ou demander le paiement d'une indemnité, le preneur doit « à peine de forclusion » saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ou celle à laquelle le refus lui a été signifié (art. L. 145-9 al. 5 et art. L. 145-10 al. 5 C. com.). La loi nouvelle supprime dans les deux textes précités la référence à la forclusion en raison de la sévérité des effets attachés à cette dernière (déchéance du droit dont l'exécution ne peut plus être demandée et qui ne peut même plus être invoqué par voie d'exception et n'est pas susceptible d'interruption). Les actions visées se prescriront donc à l'avenir par deux ans selon les règles de droit commun prévues par l'article L. 145-60.
Conditions de tacite reconduction (art. 45 LME)
Consacrant sur ce point la jurisprudence, la LME confère à la demande de renouvellement du bail les mêmes effets que ceux produits par un congé. L'article L. 145-9 al. 2 modifié précise expressément que comme le défaut de congé celui de demande de renouvellement emporte tacite reconduction du bail. Soulignons que le législateur n'a pas saisi l'occasion de la révision de ce texte pour substituer aux termes impropres de tacite reconduction ceux de tacite prorogation.
Délai de restitution des lieux après éviction (art. 46 LME)
En cas d'éviction le locataire est aujourd'hui tenu de restituer les lieux pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité. Comme préconisé par le rapport Pelletier, la LME supprime ici aussi la référence au « terme d'usage » et octroie au locataire un délai de trois mois pour libérer les lieux. Ce délai court à compter du versement de l'indemnité d'éviction au preneur lui-même ou de la notification à celui-ci de son versement à un séquestre (art. L. 145-29 modifié C. com.). La précision concernant la notification est importante car la Cour de cassation considérait que le délai de quinzaine courrait même dans le cas où le locataire n'avait pas été informé du versement de l'indemnité à un séquestre.
