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Forme du congé donné par le preneur d'un bail commercial

Des précisions importantes apportées par la Cour de cassation

17/01/2020

Quelle forme doit prendre le congé notifié par le preneur au bailleur à l’expiration d’une période triennale d’un bail commercial ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d’apporter des précisions importantes sur ce point, dans un arrêt du 24 octobre 2019.

L’article L.145-4 du Code de commerce, tel que modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (dite "loi Pinel"), a accordé au preneur "la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9". Ledit article permettait la notification du congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Depuis, la loi n° 2005-990 du 6 août 2015 (dite "loi Macron") a modifié une nouvelle fois les articles L.145-4 et L.145-9 du Code de commerce en revenant en partie sur les apports de la loi Pinel.

Il ressort désormais de ces articles que "le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire" (article L.145-4 du Code de commerce) et que les baux commerciaux "ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement […]. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire" (article L.145-9 du Code de commerce).

Les faits et l’argumentation des parties à l’instance : des débats centrés sur la régularité du congé donné par lettre recommandée

En l’espèce, un sous-locataire de locaux commerciaux a notifié au locataire principal un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la deuxième échéance triennale.

Le locataire principal a contesté la validité du congé au motif qu’il avait été délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et non par acte extrajudiciaire et a donc sollicité le paiement des loyers postérieurs à la date d’effet dudit congé. 

Dans un arrêt du 6 septembre 2018, la cour d’appel de Caen a donné raison au locataire principal et a prononcé la nullité du congé au motif que ce dernier, visant à mettre un terme à un bail commercial, ne pouvait être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L.145-9 du Code de commerce. Cet article, dans sa version applicable au 18 février 2016 et issue de la loi du 6 août 2015, imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire.

La solution retenue par la Haute juridiction : le congé donné par lettre recommandée est valable

La Cour de cassation casse l’arrêt aux motifs que "seules les dispositions de l’article L.145-4 du Code de commerce sont applicables aux congés délivrés par le locataire avant une échéance triennale" et que "dans sa rédaction en vigueur à la date du congé litigieux, issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, le texte dispose que ‘le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire’", de sorte que "la cour d’appel a violé par refus d’application l’article L.145-4, alinéa 2, du Code de commerce et par fausse application l’article L.145-9 du même code, dans leur rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015". 

  • A retenir : le preneur à bail commercial a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire

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Auteurs

Edouard Schoenke
Edouard Schoenke
Avocat
Paris