Inclusion de lots inconstructibles dans le périmètre d’un lotissement

Par une décision du 30 janvier 2020 (n°419837), le Conseil d’Etat précise que des lots non destinés à être bâtis peuvent être inclus dans le périmètre d’un lotissement, dès lors que :

- cette inclusion est nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération, et

- la réglementation qui leur est applicable est respectée.

La division d’une propriété foncière en plusieurs lots constitue un lotissement s’il est prévu d’implanter des bâtiments sur au moins un des lots

Une société avait obtenu un permis d’aménager un lotissement comportant huit lots, dont deux inconstructibles en vertu du plan d’occupation des sols en vigueur.

Les lots n° 1 à 5 étaient destinés à accueillir des constructions à vocation commerciale ou d'activité, pourvues d'aires de stationnement attenantes, tandis que les lots n° 6 et 7 étaient destinés à des espaces agricoles et que le lot n° 8 correspondait à un espace boisé classé. Les lots n° 6 et 8 étaient inconstructibles en vertu du plan d'occupation des sols, le lot n° 6 étant classé en zone NC exclusivement réservée à la valorisation agricole des sols et le lot n° 8 en zone ND, zone naturelle dont la vocation est la conservation de l'espace boisé classé.

Saisi d’une requête en excès de pouvoir contre l’arrêté valant permis d’aménager, le tribunal administratif de Montpellier avait considéré que ces deux lots inconstructibles n’avaient pas à être exclus du périmètre du lotissement au motif qu’ils participaient à l’économie générale du lotissement.

Saisi d’un pourvoi en cassation contre ce jugement, le Conseil d’Etat rappelle qu’un lotissement est constitué de “la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis” (article L. 442-1 du Code de l’urbanisme) mais également que « le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments » (article L. 442-1-2 du Code de l’urbanisme).

Sur ce fondement, le Conseil d’Etat rappelle également que :

• La division d’une propriété foncière en plusieurs lots constitue un lotissement s’il est prévu d’implanter des bâtiments sur au moins un de ces lots (CE, 20 février 2013, n°345728) ;
• Une telle opération doit respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le Code de l’urbanisme et les documents locaux d’urbanisme (CE, 24 février 2016, n°383079). L’autorité compétente doit donc refuser de délivrer le permis d’aménager lorsque, compte tenu de ses caractéristiques, le projet de lotissement prévoit l’implantation de constructions dont la conformité avec les règles d’urbanisme ne pourra pas être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

Toutefois, le périmètre d’un lotissement peut, sous certaines conditions, comporter des lots inconstructibles

La Haute juridiction admet pour la première fois que “la circonstance que certains lots ne soient pas destinés à accueillir des constructions ne fait pas obstacle, par elle-même, à la réalisation d’une opération de lotissement incluant ces lots”.

L’usage de cette possibilité est cependant encadré par le Conseil d’Etat, puisque réservé aux lots dont l’inclusion est “nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération” et conditionné au respect de la “réglementation qui leur est applicable”.

En pratique, le rattachement à un lotissement de lots inconstructibles devrait donc être limité.

Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de Juillet 2020. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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