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L’exercice régulier du droit de repentir du bailleur

L’interdiction de proposer de nouvelles conditions au renouvellement du bail

17/01/2020

L’exercice du droit de repentir emporte de facto renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions. Le bailleur qui a délivré un refus de renouvellement à son locataire et souhaite exercer son droit de repentir ne peut donc pas proposer de nouvelles conditions contractuelles.

Un propriétaire de locaux commerciaux avait notifié à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Le locataire l’avait alors assigné en paiement de l’indemnité d’éviction. Au cours de la procédure, le bailleur avait entendu exercer son droit de repentir en proposant à son locataire le renouvellement du bail moyennant certaines modifications tenant notamment aux modalités de fixation du loyer contractuel.

Les juges du fond ont considéré que le droit de repentir avait été valablement exercé par le bailleur. Ils ont précisé à cette occasion que la proposition de ce dernier de voir substituer à la clause-recette une clause de loyer fixe dans le bail renouvelé n’entachait pas la validité du droit de repentir exercé.

La Cour de cassation, saisie de la question de la validité du droit de repentir ainsi exercé, censure la décision des juges du fond (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-18.218). Elle affirme que l’exercice de ce droit par le bailleur emporte renouvellement du bail et que le bailleur ne peut, dès lors, inclure une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.

Cet arrêt est l’occasion pour la Haute cour de rappeler que l’exercice du droit de repentir par le bailleur ne constitue pas une simple offre de renouvellement puisqu’il emporte automatiquement le renouvellement du bail à compter de la date de notification de celui-ci, sans aucune formalité complémentaire et sans que le locataire n’ait à y répondre.

Il n’est donc pas de l’intérêt du bailleur qui souhaite renégocier certaines clauses lors du renouvellement du bail de délivrer un congé avec refus de renouvellement à son locataire afin de faire pression sur lui. En effet, l’exercice de son droit de repentir ne pourra se faire qu’aux clauses et conditions du bail expiré.


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Auteurs

Mélanie Pereira
Mélanie Pereira
Avocat
Paris